WWW.NEW.PDFM.RU
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - Собрание документов
 

Pages:   || 2 |

«Бочаров Николай Николаевич ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН ...»

-- [ Страница 1 ] --

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ

УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

РЯЗАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ИМЕНИ С.А. ЕСЕНИНА

На правах рукописи

Бочаров Николай Николаевич

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

КАК ОБЪЕКТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН

Специальность 12.00.03 – гражданское право; семейное право;

предпринимательское право; международное частное право Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Научный руководитель:

доктор юридических наук, доцент Егорова Мария Александровна Рязань ОГЛАВЛЕНИЕ Введение……………………………………………………………...3 Глава 1 . Общие вопросы правового режима земельного участка как объекта права собственности граждан § 1. Понятие и сущность правового режима земельного участка как объекта права собственности……………………………………………..…13 § 2. История законодательного регулирования правового режима земельного участка как объекта права собственности в России……………45 Глава 2 . Особенности правового режима земельного участка как объекта права собственности граждан § 1 .



Понятие и содержание права собственности на земельный участок………………………………………………………………………………78 § 2. Юридические основания приобретения (прекращения) права собственности на земельный участок ….……………………………………….91 § 3. Ограничения и обременения права собственности на земельный участок..……………………………………………………………………………121 Глава 3 . Земельный участок как объект гражданско-правовой защиты § 1. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на земельный участок………………………………………...………………….132 § 2. Гражданско-правовая ответственность, предусмотренная за нарушение правового режима земельного участка……………...……….154 Заключение………………………………………………………...............173 Список использованной литературы……………………………………..178 Введение Актуальность темы диссертационного исследования. Правовой режим принадлежит к числу таких понятий, интерес к которым не ослабевает на протяжении многих лет. Это относится и к правовому режиму земельного участка. Анализ правового режима земельного участка как объекта права собственности граждан показывает, что данный феномен относится к весьма сложным общественным явлениям. Между тем в законодательстве отсутствует определение указанного понятия. Вот почему настоящее исследование имеет как теоретическое, так и практическое значение. Выяснение сущности и содержания правового режима земельного участка раскрывает элементы правового режима и позволяет уяснить права и обязанности собственника земельного участка; характер существующих ограничений и обременений права собственности на указанный объект; вопросы защиты и ответственности, возникающие в результате нарушения прав собственника земельного участка, а также иные проблемы правового режима .

В настоящее время проводится реформа гражданского законодательства в соответствии с Концепцией развития гражданского законодательства1, ставящая своей задачей наличие отдельной главы о праве собственности на земельные участки и иные природные объекты в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) .





Подготовленные изменения также затрагивают многие другие вопросы, касающиеся правового режима земельных участков как объектов права собственности граждан. В частности, закрепляются понятие земельного участка, способы и основания приобретения и прекращения права собственности. Особое внимание уделяется новым правилам приобретательной давности. Помимо традиционного понимания содержания права собственности, правовой режим дополняется новыми ограничениями рассматриваемого права, которые посвящены публичным целям и соседскому праву, идее защиты См.: Концепция развития гражданского законодательства РФ. Законодательство о вещных правах (разд. IV). Право собственности (гл. 3) // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11 .

нарушенного соседского права иском о компенсации морального вреда. В проекте ГК РФ установлен ограниченный характер использования земельного участка, а также ограничения права собственности на земельный участок в общественных и государственных целях. Иной подход применен законодателем к проблеме изъятия земельного участка, соединяющий в себе две альтернативы:

1) изъятие, прекращающее право собственности на земельный участок; 2) его временное изъятие. Земельный участок и здания, принадлежащие одному собственнику, признаются единым объектом .

Указанные новеллы необходимо учитывать при исследовании темы диссертационной работы .

Развитие отношений собственности на земельные участки привело к признанию их собственностью особого рода, которая имеет естественное происхождение, является незаменимым природным и социальным ресурсом, требующим закрепление определенного баланса между индивидуальными и публичными интересами на земельные участки .

Изложенное позволяет заключить, что тему диссертационного исследования отличает большая актуальность и значимость для юридической теории и практики .

Степень научной разработанности.

По теме диссертационной работы проводили исследования русские, советские и российские правоведы:

О. А. Хауке, В. И. Курдиновского, Г. Ф. Шершеневича, Н. И. Матузова, А. В. Малько, А. Г. Аксененка, Д. В. Дождева, А. П. Анисимова, Г. М. Генкина, В. П. Грибанова, Б. Б. Черепахина, В. А. Тархова, Ю. К. Толстого, Е. А. Суханова, В. А. Рыбакова, В. П. Камышанского, Б. В. Ерофеева, С. А. Боголюбова, В. В. Петрова и др .

По проблемам, исследуемым в настоящей диссертации, проводились докторские и кандидатские диссертационные исследования такими авторами, как В. П. Камышанский, А. А. Савельев, Д. В. Жернаков – «Правовой режим земельных участков как объектов гражданского оборота», 2005; Д. С. Бугров, К .

С. Митягин, О. В. Михалева, А. Ю. Чикильдина и другие учены правоведы. Так,

В. П. Камышанский провел докторское диссертационное исследование по теме:

«Ограничение права собственности (гражданско-правовой аспект)» :

монография, 2000. Кандидатские диссертационные исследования проводились А. А. Савельевым – «Ограничения и обременения права собственности» : дис .

… канд. юрид. наук, 2007; Д. В. Жернаковым – «Правовой режим земельных участков как объектов гражданского оборота» : дис. … канд. юрид. наук, 2005;

Д. С. Бугровым – «Правовой режим земельных участков как недвижимого имущества» : дис. … канд. юрид. наук, 2004; К. С. Митягиным – «Гражданскоправовой режим земельных участков»: дис. … канд. юрид. наук, 2009;

О. В. Шихалевой – «Земельный участок как объект гражданских прав»: дис. … канд. юрид. наук, 2006; А. Ю. Чикильдиной – «Гражданско-правовой режим дачных, садовых и огородных земельных участков»: дис. … канд. юрид. наук, 2010 .

Указанные исследования затрагивали некоторые аспекты нашей диссертационной работы. При рассмотрении отдельных элементов правового режима диссертанты исходили из предмета своих диссертационных исследований. В отличие от указанных работ в настоящей диссертации дается понятие правового режима земельных участков как объектов права собственности, поэтому структура и элементы правового режима рассматриваются в такой постановке темы .

Цель и задачи исследования. Цель исследования – анализ правового режима земельного участка как объекта права собственности граждан, формулирование ряда предложений по совершенствованию гражданского и земельного законодательства, толкования и применения соответствующих норм .

Указанная цель определила постановку следующих задач:

– выявить признаки и комплексный характер существования земельного участка; дать определение правового режима земельного участка как объекта права собственности граждан;

– провести анализ истории развития законодательства о земельной собственности, а также условий приобретения гражданами права собственности на земельный участок в ходе земельных реформ;

– определить особенности содержания права собственности на земельный участок;

– исследовать основания и характер (особенности) приобретения и прекращения права собственности на земельные участки граждан;

– раскрыть понятие ограничения права собственности на земельный участок гражданина;

– проанализировать способы гражданско-правовой защиты права собственности и определить основные признаки указанных способов;

– исследовать и определить место в правовом режиме права собственности на земельные участки граждан оснований и условий гражданско-правовой ответственности, предусмотренных за нарушение права собственности на земельные участки .

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся по поводу земельного участка как объекта права собственности граждан .

Предметом исследования являются нормы отечественного законодательства, регулирующие правовой режим права собственности на земельные участки граждан .

Методологической базой исследования явились основные положения диалектики, системный и межотраслевые подходы, единство исторического и логического методов, дедукции и индукции, анализа и синтеза и др .

В диссертации применялись такие методы толкования права как историкоправовой, сравнительно-правовой, структурно-правовой, формальноюридический, формально-догматический и др .

Степень научной разработанности.

По теме диссертационной работы проводили исследования русские, советские и российские правоведы:

О. А. Хауке, В. И. Курдиновского, Г. Ф. Шершеневича, Н. И. Матузова, А. В. Малько, А. Г. Аксененка, Д. В. Дождева, А. П. Анисимова, Г. М. Генкина, В. П. Грибанова, Б. Б. Черепахина, В. А. Тархова, Ю. К. Толстого, Е. А. Суханова, В. А. Рыбакова, В. П. Камышанского, Ю.П. Свит, Б. В. Ерофеева, С. А. Боголюбова, В. В. Петрова и др .

Нормативной базой исследования явились нормы российского гражданского законодательства, а также положения гражданского законодательства некоторых зарубежных государств .

Эмпирическую основу исследования составили нормативные акты СССР, РСФСР, Российской Федерации, практика вышестоящих судебных инстанций по применению актов законодательства, в том числе, акты Конституционного суда РФ, Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ. Кроме того, в работе использовались данные и информационные ресурсы по теме диссертационного исследования, содержащиеся на сайтах уполномоченных органов и организаций .

Научная новизна работы состоит в том, что она представляет собой одно из первых монографических исследований правового режима земельного участка как объекта права собственности граждан в условиях реформируемого гражданского законодательства, ставящего перед наукой задачу по формулированию новых теоретических положений и определений, а также внесению предложений по совершенствованию и толкованию меняющегося законодательства .

В диссертации дано авторское определение понятия правового режима земельного участка как объекта права собственности, имеющего сложный межотраслевой характер; выявлены особые условия проведения земельной реформы по приобретению гражданами земельных участков в собственность;

установлены особенности содержания права собственности на земельные участки; дан анализ подхода, закрепляющего в законодательстве основания приобретения и прекращения права собственности на земельные участки и значение способов приобретения права собственности по отношению к основаниям приобретения указанного вещного права; уточнено понятие ограничение права собственности на земельный участок; рассмотрены способы защиты земельных прав собственника как разновидности гражданских прав .

Исследована гражданско-правовая ответственность как разновидность имущественной ответственности за нарушение права собственности на земельный участок, носящей межотраслевой характер, и имеющей собственную специфику применения в рамках гражданского права .

Основные положения, выносимые на защиту:

1. Обоснован тезис о том, что правовой режим земельного участка как объекта права собственности гражданина – это основанный на межотраслевых нормах права порядок приобретения, осуществления, обременения и ограничения, прекращения и защиты права собственности на земельный участок с учетом его целевого назначения и разрешенного использования гражданами .

2. Доказано, что земельный участок как природный объект следует рассматривать в естественном состоянии, то есть без изъятия его из природной среды. Земельный участок как природный ресурс характеризует его потребительскую ценность с учетом экологического аспекта. Земельный участок как объект недвижимого имущества свидетельствует о его обособленности от других сходных объектов права собственности .

3. Аргументировано, что содержание права собственности граждан на земельные участки охватывает собой права владения, пользования и распоряжения, однако собственник абсолютно не свободен в выборе способов и направлений использования своей земельной недвижимости. Усмотрение собственника по осуществлению своих правомочий ограничено нормами земельного законодательства, а также специальными положениями других законодательных актов, запрещающих правила должного (обязанности), возможного (права) и ограниченного (запрета) поведения собственников земельных участков с целью соблюдения ими публичных интересов .

4. Установлено, что способы приобретения права собственности граждан на земельный участок (первоначальный и производный) относятся к основаниям (титулам) его приобретения как классификационный критерий .

С его помощью определяются не только основания приобретения, но и обстоятельства обременения права собственности граждан на земельный участок .

5. Земельные права собственника земельного участка – это правомочия, осуществление которых предполагает отсутствие принуждения со стороны других лиц, то есть права, реализуемые по воле собственника .

Земельные обязанности собственника – это правомочия, установленные законом и подлежащие обязательному исполнению. Особенности земельных правомочий собственника состоят в том, что они реализуются с соблюдением установленного порядка землепользования, характеризуясь нередко наличием связи между правомочием и корреспондирующей обязанностью, определенной непосредственно законом .

6. Раскрыта сущность ограничений права собственности граждан на земельный участок, представляющих собой запреты на совершение (воздержание) собственником определенных действий и видов деятельности с одновременным предоставлением возможности внешнего воздействия на сферу хозяйственного господства собственника третьим лицам в случае нарушения собственником запретов, установленных законом. Ограничения ставятся в зависимость от местоположения земельного участка и категории земель, к которым относится земельный участок .

Ограничения права собственности граждан на земельный участок допустимо вводить в целях охраны и защиты земельных участков, связанных с ними других объектов, прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также в иных прямо предусмотренных законом случаях .

7. Выявлена природа способов защиты права собственности граждан на земельный участок, как предусмотренных законом добровольных и принудительных мер защиты. Они являются специальными гражданскоправовыми средствами (вещными исками). Меры защиты могут быть направлены на предупреждение и предотвращение правонарушений, а также устранение последствий нарушения права, в частности компенсацию потерь .

Избранный способ защиты права собственности граждан на земельный участок в соответствии с обстоятельствами дела и законом предопределяет соответствующие правовые последствия, в том числе применяемую меру юридической ответственности к правонарушителю .

В диссертации выработаны предложения по совершенствованию действующего законодательства, направленные на повышение эффективности норм гражданского права .

1. Установить на уровне федеральных законов общее правило о том, что перечень оснований приобретения и прекращения права собственности на земельный участок граждан является открытым, за исключением оснований принудительного прекращения права собственности .

2. Определить, что закрытый перечень принудительных оснований прекращения права собственности граждан на земельный участок означает, что иными законодательными актами не могут быть установлены дополнительные основания принудительного прекращения их права собственности, кроме тех, которые установлены федеральным законом, имеющим статус кодекса .

3. Предусмотреть, что специальными федеральными законами может быть ограничено применение принудительных оснований прекращения права собственности граждан на земельный участок в указанных ими случаях .

4. Закрепить в Гражданском кодексе РФ правило о том, что специфика применения способов защиты права собственности и имущественной ответственности за нарушение прав собственника земельного участка, предусмотренная специальным законодательством, устанавливает изъятия из общих положений Гражданского кодекса о способах защиты прав и указанной ответственности .

Теоретическая и практическая значимость диссертации заключается в том, что результаты проведенного исследования позволяют лучше уяснить нормы законодательства, определяющие правовой режим земельных участков как объектов права собственности граждан, что необходимо для разработки и обоснования комплекса предложений и рекомендаций по совершенствованию правоприменительной практики .

Содержащиеся в диссертации выводы и положения могут быть использованы при дальнейшей научной разработке проблем собственности граждан на земельные участки, а также при подготовке учебной литературы для студентов вузов при изучении юридических курсов, в частности "Гражданское право" .

Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена на кафедре гражданского права и процесса Рязанского государственного университета имени С. А. Есенина, на заседании которой были обсуждены и одобрены результаты диссертационного исследования .

Основные выводы и положения диссертационной работы нашли свое отражение в научных публикациях автора, в том числе в опубликованных научных статьях, а также в публикациях выступлений по результатам научных конференций .

Степень достоверности результатов диссертации определяется итогами ее апробации. Всего по теме диссертационного исследования опубликовано 7 научных работ общим объемом 3 1 п.л. В том числе: 5 научных статей (общим объемом 2,4 п.л.), в ведущих рецензируемых журналах рекомендованных ВАК Минобрнауки РФ для публикации докторских диссертационных исследований .

Кроме того, общие положения диссертационной работы (общим объемом 0,7 п.л.) были апробированы и выносились на обсуждение на 2 научнопрактических Международных и Всероссийских конференциях .

Структура диссертации определяется целью и предметом исследования, она состоит из введения, трех глав, семи параграфов, заключения и списка использованных нормативных актов и литературы .

Глава 1. Общие вопросы правового режима земельного участка как объекта права собственности граждан

–  –  –

В ходе проведения экономических реформ кардинально изменился подход к определению в гражданском законодательстве круга имущественных объектов, находящегося в собственности граждан. Так, в их собственности теперь может находиться любое имущество, за исключением отдельных его видов, которое в соответствии с законом не может им принадлежать. По общему правилу, количество и стоимость имущества приобретаемого в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены по основаниям, определенным п. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации1 (далее – Конституция РФ) и абз. 2 п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации2 (далее – ГК РФ). Они могут быть предусмотрены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства .

В настоящее время гражданское законодательство ставит своей целью обеспечение гражданам гарантии свободного удовлетворения возникающих потребностей за счет принадлежащего им на праве частной (предпринимательской) и индивидуальной (личной) собственности имущества;

установление бремени содержания объектов частной собственности;

определение пределов осуществления права частной собственности с целью исключения случаев причинения вреда третьим лицам .

По ранее действовавшему советскому законодательству гражданам иметь в собственности земельные участки запрещалось, так как возможность иметь им в собственности имущество связывалось с его потребительским назначением, распространяясь главным образом на предметы потребления .

Что касается средств производства, то гражданин не мог быть их собственником, за некоторыми исключениями. При этом использование самого земельного участка с привлечением наемного труда не допускалось .

См.: Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2009. № 4. Ст. 445 .

См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301 .

Реформы 90-х годов прошлого века, начиная с законов СССР и РСФСР о собственности, устранили указанные выше ограничения по приобретению земельных участков гражданами в собственность. Таким образом, было дано начало процессу становления нового частного института собственности (по субъектному составу) в соответствии с федеральным законодательством .

Частная собственность граждан на земельные участки стала представлять собой самостоятельную форму собственности, наряду с государственной и муниципальной формами собственности. Принципиальным является то, что она осуществляется и реализуется властью отдельных граждан и их групп для себя, то есть в своих (индивидуально-частных) интересах. Право частной собственности граждан на землю стало выступать материальной основой их экономической свободы .

В силу конституционных положений право собственности на землю реализуется через принадлежность конкретным субъектам. В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ и ст. 209–217 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. При этом собственниками земельных участков выступают Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, граждане и юридические лица. Граждане осуществляют право собственности на земельные участки как индивидуально, так и совместно с другими лицами, если объекты земельной недвижимости принадлежат им на праве общей собственности .

Конституция РФ провозгласила, что собственниками земли и других природных ресурсов могут быть частные лица (ст. 9). Анализа ч. 3 ст. 17, ст. 9, 36 Конституции РФ показывает, что собственник не может осуществлять свои правомочия по своему усмотрению без ограничений и обременений, установленных законом. Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека не должны нарушаться права и свободы другого человека. В силу ч. 2 ст. 36 Конституции РФ собственники свободно владеют, пользуются и распоряжаются землей и другими природными ресурсами, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только в той мере, в какой это необходимо в указанных конституцией целях (п. 3 ст. 55) .

Отдельные виды имущества гражданам принадлежать не могут. Однако есть такие имущества, которые хотя и могут быть в собственности граждан, но с ограничениями по их количеству и стоимости. Определение круга таких имуществ является прерогативой закона, что является важной гарантией, препятствующей разрешать указанные вопросы в иных нормативно-правовых актах. Это, без всякого сомнения, направленно на обеспечение устойчивости имущественного положения и беспрепятственного осуществления прав граждан .

Так, постановление Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. № 8-П «По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы»1 разъясняет о наличии у российских земель особого конституционно-правового статуса как публичного достояния многонационального народа России. При этом федеральному законодателю необходимо руководствоваться ст. 9 и 36 Конституции РФ, отдающей приоритет праву российских граждан иметь в собственности землю, обеспечивая рациональное и эффективное использование земли и ее охрану, защиту экономического суверенитета России, целостность и неприкосновенность ее территории .

В соответствии с указанным подходом установлен особый режим ограничений прав в отношении лиц, не являющихся гражданами РФ, в федеральном законодательстве. Это, например, п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ)2, ст. 3 Закона РФ от 1 апреля 1993 г .

См.: Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 2004. № 4 .

См.: Земельный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 25 октября 2001 г .

№ 136-ФЗ // Рос. газ. 2001. 30 окт .

№ 4730-1 «О государственной границе Российской федерации»1 и Указе Президента РФ от 9 января 2011 г. № 262, утвердившем перечень приграничных территорий, ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»3, которыми ограничивается приобретение земельных участков в собственность иностранными гражданами .

В соответствии с п. 1 ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, поэтому земельные участки используются собственниками по целевому назначению, категории и разрешенному использованию, согласно их зонированию (п. 2 ст. 7, ст. 42 ЗК РФ). Так, анализ законодательства и практики его применения показывает, что целевое назначение, определяясь законом, очерчивает границы использования земельных участков гражданами-собственниками в своих интересах через указание на требования, предъявляемые к порядку и условиям, на которых был предоставлен земельный участок. Полагаем, что разрешенное использование определяет правовой режим использования земельного участка с учетом целевого назначения, а также установленных ограничений и обременений .

Правовой режим земельных участков ставится в зависимость от целевого назначения, который является ведущим признаком, поскольку осуществление деятельности определяется в соответствии с главной целью использования той категории земель, к которой относится земельный участок .

Объекты земельной недвижимости, принадлежащие гражданам на праве собственности, представляют собой особый частный сектор, в котором используются земельные участки:

– в предпринимательских целях, например, крестьянские (фермерские) хозяйства;

См.: Ведомости съезда народных депутатов Верховного Совета Российской Федерации.1993. № 17. Ст. 594 .

См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2011. № 2. Ст. 268 .

См.: Там же. 2002. № 30. Ст. 3018 .

– для удовлетворения собственных потребностей, которые принадлежат им на праве личной собственности (индивидуальная застройка, подсобное хозяйство, огородничество и т. д.) .

Таким образом, характер использования земельных участков гражданами на праве собственности сводится к двум основным видам: товарному и потребительскому .

В юридической литературе правильно разъясняется, что объекты гражданских прав могут подпадать под общий и специальный правовой режим .

Если в законах и подзаконных нормативно-правовых актах, изданных соответствующими органами в пределах их компетенции, для объектов, находящихся в собственности граждан, не установлен специальный правовой режим, то они подпадают под действие общего правового режима. Как отмечается, это означает, что в отношении указанных объектов нет каких-либо специальных правил, которые граждане должны соблюдать, и что при осуществлении своих прав на них они не должны лишь выходить за те общие пределы, которые очерчены в п. 1 ст. 10 ГК РФ1 .

Земельные участки являются имуществом, в отношении которого установлен специальный правовой режим, являясь особым родом недвижимости, поэтому право собственности на земельные участки, а также сделки с земельными участками (в случаях предусмотренных законом) подлежат государственной регистрации .

Особые дополнительные правила также установлены для приобретения прав на земельные участки и расположенные на нем объекты недвижимого имущества, состоящие в том, что для оформления прав на недвижимость, помимо отвода земельного участка и его регистрации, необходимо наличие целого комплекса проектно-разрешительных документов, соблюдения многочисленных правил, обеспечивающих безопасное освоение земельного участка, его охрану .

См.: Гражданское право: учебник: в 3 т. 7-е изд., перераб. и доп. / под ред .

Ю. К. Толстого. М., 2001. Т. 1. С. 457 .

Кроме того, на гражданине-собственнике лежит целый ряд обременений и ограничений: уплата налога, содержание имущества, целевое назначение и разрешенное использование участка земли, несение риска случайной гибели недвижимости и т. д .

Заметное влияние на правовой режим земельных участков, принадлежащих гражданам, оказывает категория земельного фонда, в котором находится земельный участок гражданина. Например, на землях сельскохозяйственного назначения участки предоставляются для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства, огородничества и т. д.; на землях поселений – под индивидуальную застройку, деятельность на земельном участке, не противоречащую этому, и т. д .

Земельные участки являются недвижимостью особого рода в силу закона, представляя собой обособленную часть земли с помощью особых процедур. При этом землеустроительные процедуры позволяют сформировать из земли фактический объект, а учетно-регистрационные – объект юридический. В отличие от земли только земельный участок является объектом гражданского права как индивидуально-определенное недвижимое имущество .

Если вести речь о земельных долях граждан, то они на местности не выделяются. Однако, как правильно отмечается, она (доля) все же может быть выделена на местности, например, это возможно при использовании земли в качестве личного подсобного хозяйства и в других случаях1 .

В основном земельные доли были получены гражданами бесплатно в ходе реформ 90-х годов прошлого столетия. В основу получения права на бесплатное получение земельной доли был положен производственный и социальный принципы принадлежности граждан к сельскохозяйственным предприятиям .

Следует отметить, что часть земельного участка может быть объектом обязательственных отношений, не связанных с отчуждением (аренда, ипотека), См.: Веденин Н. Н. Аграрное право: учебник. М., 2000. С. 124; Ведышева Н. О. Право граждан на земельную долю: дис. … канд. юрид. наук. М., 1998. С. 94, 118 .

если они были надлежащим образом выделены и оформлены на планах земельных участков, составными частями которых они являются .

Кроме того, выделяют такое понятие, как «территория земельного участка», под которым понимается пространственная сфера деятельности земельного собственника, на котором он может возводить здания, строения и различные сооружения. Она может использоваться и как средство производства1 .

Полагаем, что под понятием земельного участка как объекта права собственности следует подразумевать только те свойства, которым законом придается юридическое значение. Так, в законе могут не учитываться все свойства участков земли, например рельеф, пересеченность, типы почв и, поэтому они не будут образовывать правовой режим указанного объекта .

В действующем законодательстве традиционно дается определение земельного участка, представляющего собой индивидуально-обособленную поверхность земли, имеющего границы, удостоверенные и определенные в установленном порядке. Ранее действовала норма п.2 ст. 6 ЗК РФ, содержащая определение земельного участка и правила о делимости земельного участка (п. 2 ст. 5 Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования земельных отношений»2. Полагаем, что подобные определения в большей мере соответствуют предмету правового регулирования Гражданского кодекса РФ .

Необходимо отметить, что в проекте изменений Гражданского кодекса РФ дается определение земельного участка, которое содержит ряд уточнений в отношении порядка создания индивидуально-определенной вещи и указания на общее правило о пределах распространения прав собственника на земельном участке. Согласно п. 1 ст. 287 проекта ГК РФ объектом права собственности может являться земельный участок поверхности земли, границы которого определены и удостоверены в установленном порядке и в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет. По общему правилу право См.: Крассов О. И. Земельное право. М., 2000. С. 128 .

См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. № 30 (Ч. 1). Ст. 3597 .

собственности распространяется и на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и находящиеся на нем растения .

О. И. Крассов делает одно важное уточнение, что границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников1 .

В настоящее время правовое регулирование вопросов владения, пользования и распоряжения земельными участками осуществляется комплексом отраслей законодательства. Так, анализируя ст. 1 и 3 ЗК РФ, ст. 8 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие РФ»2, Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками регулируются гражданским законодательством. Однако оно применяется лишь в случае, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами .

Одной из основополагающих идей Концепции, посвященной реформированию гражданского законодательства, является сосредоточение всех правил, посвященных собственности на земельные участки в Гражданском кодексе РФ. Они получили свое развитие в проекте федерального закона о внесении изменений в ГК РФ, который был разработан Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства в соответствии с Указом Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации»3 .

Участок земли как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому осуществление права собственности в отношении земельного участка регулируется конституционными нормами, См.: Крассов О. И. Юридическое понятие земельного участка // СПС «КонсультантПлюс» .

См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 44. Ст. 4148 .

См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. № 29 (ч. 1). Ст. 3482 .

земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства .

Земля является частью более широкого понятия – «природные ресурсы», которое используется в ст. 9 и 72 Конституции РФ. При этом она не может отождествляться с объектом земельной недвижимости, не являясь обособленным образованием земной поверхности. Земля как природный объект и ресурс используется и охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории .

Характеристика земельного участка, имеющего природное происхождение, означает, что он находится в естественном состоянии, то есть без изъятия из окружающей природной среды, его возникновение не является антропогенным .

Характеристика земельного участка как природного ресурса подчеркивает его потребительскую ценность. Ведущим (первичным) в характеристике ценности земельного участка является экологический, а не экономический аспект .

Рассматривая правовой режим недвижимости, В. В. Кущенко раскрывает суть правового регулирования недвижимых вещей, которая заключается в создании правового режима, установлении целесообразных отношений между субъектами рынка недвижимости через предоставление им субъективных юридических прав и возложение субъективных юридических обязанностей, с тем чтобы вызвать нужное поведение1 .

В. И. Сенчищев дополнительно разъясняет, что правовой режим раскрывается в специальных правилах, которым подчиняется тот или иной гражданско-правовой институт. Описать правовой режим того или иного явления объективной действительности – значит во всех подробностях раскрыть особенности возникновения, осуществления и прекращения гражданских прав, См.: Кущенко В.В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения // Законодательство и экономика. 2006. № 10. С. 25 .

как вещных, так и обязательственных, применительно к исследуемому явлению1 .

Полагаем, что несмотря на то что понятия «правовой режим» и «объект права» на землю имеют тесную взаимосвязь, их не следует отождествлять. Так, земля может рассматриваться как природный объект, природный ресурс, подлежащие охране в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 г .

№ 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»2, однако объектом гражданских прав выступает только индивидуально-определенный объект земельной недвижимости в силу ст. 130 ГК РФ, возникновение права собственности на который возможен только по основанию ст. 131 ГК РФ, удостоверяемому специальным актом согласно ст. 26 ЗК РФ, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»3 .

Земельный кодекс РФ в ст. 6 специально относит земельный участок к объектам земельных отношений, наряду с землей как природным объектом и ресурсом. Полагаем, что это необходимо также и для того, чтобы возможно было провести необходимые землеустроительные работы по его формированию для последующего вовлечения в гражданский оборот с использованием данных государственного земельного кадастра .

Земельный участок может быть подвергнут разделу, если он является делимым. Неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее целевого назначения (ст. 133 ГК РФ). Земельный участок может быть разделен на части, если каждая из них после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого См.: Сенчищев В. В. Объект гражданского правоотношения. Общее понятие // Актуальные проблемы гражданского права / под ред. М. И. Брагинского. Исследовательский центр частного права. Российская школа частного права. М., 1999 .

См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 2. Ст. 133 .

См.: Там же. 1997. № 30. Ст. 3594 .

может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами .

Земельный участок как объект гражданских прав может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте (п. 4, 5 ст. 27 ЗК РФ), оборот земель сельскохозяйственного назначения урегулирован в специальном законе .

В п. 1, 3 ст. 288 проекта ГК РФ особо выделяются земельные участки доступные для общего пользования, устанавливающие следующие правила .

Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых соответственно законом и иными правовыми актами, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований (п.1) .

В проекте указано, что полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования (пункт 3 статьи 2969). Граждане имеют право свободно пользоваться такой береговой полосой для передвижения и пребывания около водного объекта общего пользования (п. 3) .

Правовой режим земельного участка с различным целевым назначением и разрешенным использованием определяется с учетом не только особых признаков объекта гражданских прав, но и правообладателей таких земельных участков. Основная цель, которая преследуется законодателем при установлении правового режима, заключается в определении перечня прав и обязанностей, которые будут иметь правообладатели земельных участков .

В законе отсутствует общее определение понятия «объект гражданского права». Так, в ст. 128 ГК РФ приведен лишь общий, хотя и замкнутый, перечень объектов гражданских прав, в который входят в том числе вещи, к которым относятся также земельные участки как особый товар. Все перечисленные объекты гражданских прав относятся к категории благ, поскольку они способны служить удовлетворению разнообразных потребностей субъектов гражданского права. Рассматриваемый объект гражданских прав, то есть земельный участок, удовлетворяет потребности граждан в соответствии с их интересами и теми условиями, на которых предоставлены земельные участки. Они (объекты) требуют правовой охраны, поскольку граждане могут подвергаться опасности их лишения. Интересы лица, которому принадлежит земельный участок, могут быть нарушены вследствие неправомерного вторжения третьих лиц, поэтому земельный участок признается объектом права собственности. Земельные участки как блага имеют денежную оценку. Эта особенность проявляется, в частности, в том, что они, как правило, оборотоспособны и могут быть приобретены за деньги, а за имущество, которое было утрачено или повреждено в результате правонарушения, может быть выплачена денежная компенсация, что, однако, не всегда означает оборотоспособность земельного участка .

«Земельный участок продолжает принадлежать собственнику и при спокойном осуществлении им прав, и при защите. Однако повреждение вещи другим лицом влечет необходимость компенсации со стороны причинителя вреда. В этих случаях, наряду с продолжающим существовать правом собственности с объектом-вещью, возникают обязательства с объектамидействиями»1 .

Земельный участок как объект гражданского права обладает рядом юридически значимых свойств .

1. Он представляет собой хозяйственную ценность в силу индивидуальных качественных особенностей, которые выделяют конкретную вещь среди подобных ей, поэтому земельный участок не может быть заменен иными схожими вещами и относится к категории незаменимых, поскольку земельные участки не способны к неразличимому смешению .

Тархов В.А. Гражданское право. Ч. 1. Курс. М., 2007. С. 129 .

2. Земельный участок определяется не только количественными характеристиками, но и путем указания на его качественные характеристики .

Гибель земельного участка как индивидуально-определенной вещи приводит к невозможности исполнения обязательства в натуре .

3. Земельный участок способен неограниченно долго использоваться во времени в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. В силу своих естественных свойств земельные участки обычно могут многократно использоваться по назначению, в силу чего они относятся к категории непотребляемых вещей .

4. Делимость земельного участка .

Особенности указанного свойства связаны с тем, что их назначение нередко устанавливается непосредственно законом, поэтому неделимыми являются недвижимые вещи, раздел которых в натуре приводит к невозможности использовать их в соответствии с назначением, установленным законом. Земельный участок следует считать делимым, если в результате раздела его части будут отличаться друг от друга и от целого лишь количественно. Если в результате раздела возникнут качественные различия, то вещь следует считать неделимой. При поступлении неделимой вещи в собственность двух или нескольких лиц возникает общая собственность (п. 4 ст. 244 ГК РФ) .

5. Земельные участки имеют наиболее важное хозяйственное значение, поскольку, являясь недвижимостью, они воспринимаются как наиболее ценное имущество, стабильная основа для ведения хозяйственной деятельности и надежный источник обеспечения исполнения обязательств .

Объединяющим признаком всех объектов, отнесенных к категории недвижимости, является то, что в отличие от движимых вещей их невозможно передать путем вручения, то есть фактического переноса вещи во владение .

Указанное обстоятельство требует установления необходимого контроля: за установлением, ограничением, прекращением, передачей прав на недвижимое имущество. Учитывая указанную особенность недвижимого имущества, законодатель установил специальную процедуру учета права собственности граждан на земельный участок – государственную регистрацию в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 131 ГК РФ) .

6. Объекты земельной недвижимости могут быть связаны с другими природными объектами и природными ресурсами, имеющими потребительское назначение. Так, на земельном участке может произрастать урожай, представляющий собой естественные плоды, регулярно приносимые земельным участком, что связано с его полезными свойствами. До отделения урожая от земельного участка первый является его составной частью. «Юридическая квалификация вещи в качестве плода или плодоприносящей может зависеть от точки отсчета, а именно от правоотношения, возникающего по поводу использования вещи»1. Так, виноградник является плодом для пользователя земельного участка и плодоприносящей вещью для того, кому виноградник передан в пользование. Вследствие этого пользователь участка, как правило, может распорядиться виноградником по своему усмотрению, а пользователь виноградника вправе распоряжаться лишь плодами, собираемыми с виноградника .

Полагаем, что права граждан по приобретению земельных участков в собственность определяются гражданским законодательством с учетом положений актов специального законодательства .

В целях охраны финансовых и иных интересов, безопасности государства иностранным гражданам и лицам без гражданства могут быть установлены запреты на приобретение в собственность земельных участков определенного назначения, а также расположенных на соответствующих территориях РФ .

Рассматриваемые субъекты: иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень

См.: Гамбаров Ю. С. Гражданское право. Общая часть. М., 2003. С. 639-640 .

которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о государственной границе РФ, и на иных особо установленных территориях РФ в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЗК РФ). Перечисленные субъекты: иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, в уставном (складочном) капитале которых доля рассматриваемых субъектов составляет более чем 50 %, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») .

Важно подчеркнуть, что не вызывает сомнение конституционный характер указанных выше запретов по приобретению в собственность земельных участков .

Федеральным законом от 18 июля 2005 г. № 87 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве»»1 была предусмотрена отмена запрета на приобретение земельной доли указанными выше субъектами, не имеющими российского гражданства .

Законодатель, обеспечивая финансовую и иную безопасность Российской Федерации, предусмотрел, что иностранным гражданам и лицам без гражданства земельные участки из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается Земельным кодексом РФ (п. 5 ст. 28) .

Полагаем, если перечисленные субъекты, не имеющие российского гражданства, приобрели право собственность на земельный участок в нарушение установленного запрета, то он подлежит изъятию, а право собственности прекращению .

См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 30 (Ч. 1). Ст. 3098 .

Наследование объектов земельной недвижимости лицами, не являющимися гражданами РФ, осуществляется в общем порядке, установленном для граждан РФ, с применением запретов, устанавливающих невозможность принадлежности им соответствующих земельных участков на праве собственности. Полагаем, что в этом случае они могут получить справедливую компенсацию за земельный участок .

Следует отметить, что в науке гражданского права не сложилось единого понимания категории «гражданско-правовой режим земельного участка». Так, А. П. Анисимов и А. И. Мелихов по этому поводу обращают внимание на то, что «правовой режим земельных участков определяется межотраслевыми институтами, включающими нормы различной отраслевой принадлежности»1, что затрудняет рассматривать правовой режим земельного участка только в контексте одной отрасли .

В. А. Горленко полагает, что в правовой науке сложилось два основных подхода к этому понятию. Первый подход состоит в том, что правовой режим есть результат государственного волеизъявления и одновременно социальный порядок, сложившийся вследствие объективно существующих общественных отношений. Второй подход выражает ту позицию, что правовой режим – это порядок, специально установленный государством в целях регулятивного воздействия на поведение субъектов социальных отношений юридическими средствами и методами2 .

Второй подход также дополняется тем, что он представляет собой нормативный порядок, являющийся средством достижения конкретных целевых установок, который осуществляется при помощи юридических средств и методов, направленных на реализацию правил поведения, закрепленных в Анисимов А. П., Мелихов А. И. Правовой режим земельных участков: новый межотраслевой подход к соотношению норм гражданского и земельного права // Право и экономика. 2008. № 12. С. 5 .

См.: Горленко В. А. Режим правового регулирования (теоретико-прикладной аспект):

автореф. дис. … канд. юрид. наук. СПб., 2002. С. 5 .

правовых нормах, а также на осуществление мер юридической ответственности1 .

А. В. Малько и О. С. Родионов рассматривают правовой режим как установленный законодательством особый порядок регулирования, представленный специфическим комплексом правовых средств, который при помощи оптимального сочетания стимулирующих и ограничивающих элементов дает конкретную степень благоприятности либо неблагоприятности в целях беспрепятственной реализации субъектами права своих интересов2 .

Э. Ф. Шамсулова анализирует «правовой режим» в двух значениях .

В широком смысле правовой режим – это особый порядок законодательного урегулирования деятельности, действий или поведения физических и юридических лиц в различных сферах общественных отношений либо на определенных объектах, включающий в себя установление механизма обеспечения фактической реализации системы дозволений, стимулов, нормативов, гарантий, запретов, ограничений, обязываний, а также их компетентное исполнение и применение мер принуждения и привлечения виновных к ответственности. Правовой режим в узком смысле – это закрепленное в нормах права особое сочетание юридических средств, характеризующееся наличием определенных условий, конкретностью (определенностью) общественных отношений, относительностью к определенному объекту и преследующее благоприятную, полезную для общества и государства цель3 .

А. Ю. Чикильдина делает вывод о том, что правовой режим основывается на отдельных нормативно закрепленных стимулах и ограничениях4 .

См.: Там же. С. 6 .

См.: Родионов О. С. Механизм установления правовых режимов российских законодательством: автореф. дис. … канд. юрид. наук. Саратов, 2001. С. 9 .

См.: Шамсулова Э. Ф. Правовые режимы (теоретический аспект): автореф. дис. … канд .

юрид. наук. Екатеринбург, 2001. С. 7–8 .

См.: Чикильдина А. Ю. Гражданско-правой режим дачных, садовых и огородных земельных участков: дис. … канд. юрид. наук. Волгоград, 2010. С. 41 .

Е. Н. Лебедева сформулировала, что стимулы – это правовые факторы, побуждающие к социально-активному поведению и создающие наиболее интересов1 .

благоприятные условия для удовлетворения Так, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе:

– участвовать в формировании фондов взаимного кредитования посредством предоставления средств в размере до 50 % общей суммы взносов;

– возмещать в полном объеме осуществляемые за счет целевых взносов затраты на инженерное обеспечение территорий садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединений;

– предоставлять средства на землеустройство, организацию территорий, восстановление и повышение плодородия почвы, защиту садовых, огородных и дачных участков от эрозии, загрязнения и т. д .

Обращается внимание на то, что эффективными правовыми средствами являются льготы, позволяющие субъектам более полно и последовательно удовлетворять собственные интересы2 .

Так, Водный кодекс Российской Федерации3 (далее – ВК РФ) не требует заключения договора водопользования или принятия решения о предоставлении водного объекта в пользование, если водный объект используется:

– для полива садовых, огородных, дачных земельных участков,

– ведения личного подсобного хозяйства, водопоя, проведения работ по уходу за сельскохозяйственными животными (п. 16 ч. 3 ст. 11 ВК РФ) .

Изучение исследований авторов, связанных с темой диссертационной работы, показало, что они изучали «правовой режим части земельного участка», См.: Лебедева Е. Н. Механизи правового стимулирования социально-активного поведения (проблемы теории и практики): автореф. дис. … канд. юрид. наук. Саратов, 2002 .

С. 7–9 .

См.: Морозова И. С. Теория правовых льгот: автореф. дис. … канд. юрид. наук .

Саратов, 2007. С. 11 .

См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. № 23. Ст. 2381 .

«гражданско-правовой режим объектов недвижимости»; «правовой режим земельной доли» и т.п .

Для понимания правового режима объекта права (земля, земельный участок, часть земельного участка, земельная доля) необходимо установить различия, существующие между ними как объектами гражданских и земельных правоотношений.

Так, перечисленные объекты права имеют следующее значение:

1) земля, которая одновременно является природным объектом, природным ресурсом (экологический и управленческий аспекты), а также недвижимым имуществом;

2) земельный участок – часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами;

3) части земной поверхности, имеющей определенные границы, выступающие объектом земельных отношений в тех случаях, когда, например, устанавливаются охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования. В отношении них гражданско-правовые сделки не совершаются;

4) земельная доля, однако в п. 1 ст. 6 ЗК РФ она не указана как объект земельных правоотношений. Понятие земельная доля используется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» .

Она представляет собой рассчитанную в гектарах площадь земли, без определения границ на местности, предоставляемую лицу, имеющему право на нее .

Правовой режим земель обусловлен той спецификой, которая определена целевым назначением и включает в себя: особенности земель как объекта земельных отношений; субъекты права землепользования, их права и обязанности; государственное управление землями; правовая охрана земель и меры ответственности землепользователей1 .

Правовой режим земель различных категорий рассматривается также как установленный нормами права порядок использования и охраны земель2 .

Тема нашего диссертационного исследования рассматривает понятие правового режима земельного участка, но не термина «земля», поэтому целесообразно рассмотреть указанные понятия .

Д. С. Бугров под правовым режимом земельного участка понимает определение в законодательстве содержания прав и обязанностей его собственника и иных правообладателей, оборотоспособности земельного участка, управление использованием, а также охраной земель посредством установления основного целевого назначения участка, зонирования земель, разрешенного использования, ограничения прав на земельный участок, публичных и частных сервитутов3 .

Полагаем, что использование собственником объекта земельной недвижимости представлено следующими элементами режима: 1) наличием права собственности, опирающего на правоподтверждающий документ;

2) установлением соответствующих публично-правовых характеристик его использования: цель, категория, перевод объекта недвижимости из нее, ограничения и обременения, которые могут быть частными и публичными;

2) рациональное использование природного ресурса в потребительских целях;

3) взаимосвязью земельных прав и обязанностей собственника земельного участка; 4) способами защиты права собственности; 5)ответственностью за нарушения права собственности .

См.: Ерофеев Б. В. Правовой режим земель городов. М., 1976. С. 41; Аксененок Г. А .

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения // Сельское хозяйство и право в СССР и в Италии. М., 1977. С. 55; Иконицкая И. А. Земельное право РФ. М., 2002. С. 181 .

См.: Тарасенко О. В. Правовой режим земель транспорта: автореф. дис. … канд. юрид .

наук. М., 2009. С. 8 .

См.: См.: Бугров Д. С. Правовой режим земельных участков как недвижимого имущества: автореф. дис. … канд. юрид. наук. Саратов, 2004. С. 34–35 .

Особое место в правовом режиме занимает целевое назначение и разрешенное использование земельного участка. Так, если садово-огородный участок находится в пределах земель сельскохозяйственного назначения, то он может быть использован для ведения сельскохозяйственного производства и иных, связанных с сельскохозяйственным производством целей (гл. XV ЗК РФ) .

Если земельный участок будет находиться на территории поселения, то его использование будет предполагать для граждан ведение застройки и иного разрешенного благоустройства .

При совершении сделок с земельными участками между гражданами изменение их целевого назначения и разрешенного использования не допускается. Не могут совершаться сделки с указанными объектами, если они приводят к нарушениям градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных требований или к невозможности соблюдать целевое назначение земельных участков, условия их разрешенного использования, связанного с реализацией соответствующих правовых возможностей, предоставленных Земельным кодексом РФ, другими федеральными и региональными законами .

В теории предлагается проводить различие между объектом земельной недвижимости как объектом земельных и гражданских прав, которые соответственно подчиняются императивному методу и методу юридического равенства .

В первом случае к нему следует отнести, например, предоставление объекта земельной недвижимости, его кадастровый учет, ограничения и запреты на оборот земельного участка и т.д. В случае применения гражданско-правового метода к земельному участку, он предполагает его рассмотрение как объекта права собственности, гражданских обязательств и т.п.1 В литературе делается попытка определить гражданско-правовой режим объекта земельной недвижимости как системы правил, принадлежащих отрасли частного (гражданского) законодательства, которыми устанавливаются, в том См.: Ким Д. Ч. Ограниченные вещные права на недвижимое имущество: автореф. дис .

… канд. юрид. наук. М., 2009 .

числе нормы права собственности и других гражданских прав на рассматриваемые объекты. Указанное выделение гражданско-правового режим предполагает образование земельного участка как уникального объекта, отличающего его от иных сходных с ним земельных участков в соответствии с правилами публичной отрасли законодательства, что является предпосылкой для введения его в гражданский оборот1 .

В научных работах справедливо обосновывается, что гражданско-правовой режим испытывает влияние комплекса отраслей законодательства. Так, например, указывается, что земельные участки сельскохозяйственного назначения имеют свои особенности, которые касаются возникновения права собственности, определения юридической судьбы, правил, ограничивающих их гражданский оборот и т.д.2 Некоторые диссертанты в своих исследованиях полагают необходимым гражданско-правовой режим земельного участка отождествлять с особым цивилистическим порядком возникновения, осуществления и защиты гражданских прав на него, с учетом публично-правовых пределов, ограничивающих его использование3 .

Поскольку в диссертационном исследовании речь идет о гражданскоправовом режиме земельного участка как объекта права собственности, то указанный режим требует уточнения в том плане, что в него не включаются обязательственные вопросы и оборот участков земель, которые могут касаться, например, отчуждения земельных участков, перехода и передачи права собственности, защите от нарушения обязательств. При этом гражданскоправовой режим права собственности на земельный участок влияет на особый См.: Митягин К. С. Гражданско-правовой режим земельных участков: автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2009 .

См.: Левахин В. Г. Гражданско-правовой режим земельных участков сельскохозяйственного назначения: дис. … канд. юрид. наук. Волгоград, 2008. С. 14 .

См.: Чикильдина А.Ю. Указ. соч .

вещно-правовой порядок приобретения, осуществления, защиты, ограничения, обременения и прекращения права собственности .

В науке гражданского права справедливо обосновывается зависимость правового режима земельного участка и объектов, расположенных на нем1, наличие особых стимулов и ограничений в отношении граждан .

Правовой режим определяется также в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов .

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования .

Гражданам могут принадлежать на праве собственности объекты земельной недвижимости для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества индивидуального жилищного строительства и иных целей личного потребления, предусмотренных действующим законодательством .

Право собственности граждан на земельные участки может быть рассмотрено в объективном и субъективном смысле. В объективном смысле оно представляет собой систему норм частного права, регулирующую состояние принадлежности гражданам участков земли (ст. 8, 9, 35, 36 Конституции РФ) .

Нормы, посвященные праву собственности, могут содержаться в различных отраслях права. Известны случаи, когда конструкция права частной собственности может получить свое продолжение в публичной отрасли законодательства, например в нормах Земельного кодекса РФ. В настоящее время идут дискуссии вокруг реформы законодательства, следующей по пути См.: Киселев С.В. Земля и строение как единый объект недвижимости (на примере европейских стран) // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. № 1. С. 23–27; Емелькина И. А .

Значение «юридической и фактической связи строения с землей» при определении признаков недвижимости // Хоз-во и право. 2004. № 8. С. 17–22; Ельникова Е. В. Проблемы реализации принципа единой судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов // Бюллетень нотариальной практики. 2005. № 4. С. 28–30 .

наиболее полного изложения норм, посвященных праву частной собственности на земельные участки граждан в законодательном акте частного права – Гражданском кодексе РФ .

Традиционно в национальной практике и теории гражданского права под правом собственности граждан на земельный участок в субъективном смысле понимаются три правомочия: владение, пользование и распоряжение .

Господство (владение) на земельном участке ограничено, так как в натуре (на местности) право владения проявляется только в возведении межевых линий и пограничных знаков, заборов, строений, сооружений и т. п. Таким образом, владение землей осуществляется в соответствии с законом путем перенесения на местность проектов землеустройства и застройки участка с закреплением границ участка земли и застройки на местности (в натуре). Земельное владение не перемещаемо в нужное для собственника место .

Пользование земельным участком закреплено правом собственника по использованию земельного участка теми способами, которые допускаются для реализации указанного вещного права. В соответствии с п. 2 ст. 36 Конституции РФ установлен принцип свободы владения, пользования и распоряжения землей их собственниками .

Использование гражданином своего земельного владения на праве собственности устанавливает определенную свободу хозяйствования на нем, но допускаемыми законодательством путями, поэтому его нельзя понимать как произвольное. Так, например, необходимо учитывать целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, наличие необходимой разрешительной документации для ведения ряда работ на местности и другие условия. В соответствии с п. 3 ст. 36 Конституции РФ условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона .

Особенности правомочия распоряжения земельным владением находят свое проявление в тех формах и путях, в соответствии с которыми оно может осуществляться:

1) изменение состава лиц, являющихся собственниками, в результате предоставления земельных участков, их изъятий и обменов;

2) изменение фактического состояния земельного участка, если его допускаемое законом освоение влечет за собой приобретение им другого юридического статуса .

Важно подчеркнуть, что необходимо различать, с одной стороны, гражданские правомочия и, с другой стороны, права и обязанности собственника, закрепленные в земельном и ином специальном законодательстве. Специфика правового режима земельного участка как объекта права собственности определяется с учетом положений нескольких отраслей законодательства, поэтому носит комплексный характер (ст. 40 ЗК РФ, ст. 3, 12, 19 Закона от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»1, п. 3 ст. 18 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»2, ст. 5, п. 1 ст. 59, ст. 8 Водного кодекса РФ, ст. 10, 24 Федерального закона от 20 декабря 2004 г. № 166-ФЗ «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов»3) .

В соответствии с нормами земельного и специального законодательства собственник может осуществлять естественные права путем добычи и пользования интересующими его объектами в соответствии с актами законодательства, устанавливающими виды полезных ископаемых и природных объектов, допускаемых к добыче и использованию, порядок и условия, на которых это осуществляется .

Конкретные правомочия собственника земельного участка могут также конкретизироваться в статьях гражданского законодательства. Например, в соответствии с п. 3 ст. 261 ГК РФ собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. № 10. Ст. 823 .

См.: Там же. 1999. № 14. Ст. 1650 .

См.: Там же. 2004. № 52 (Ч. 1). Ст. 5270 .

использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Нормы гражданского права также определяют, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам (ст. 263 ГК РФ). Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п .

2 ст. 260 ГК РФ). Гражданин, являющийся собственником земельного участка, вправе контролировать доступ на свой земельный участок (ст. 262 ГК РФ) .

Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 261 ГК РФ). Лицо, в собственности которого находится земельный участок, где имеется брошенная вещь, стоимость которой явно ниже суммы, соответствующей пятикратному минимальному размеру оплаты труда, либо брошенные лом металлов, бракованная продукция, топляк от сплава, отвалы и сливы, образуемые при добыче полезных ископаемых, отходы производства и другие отходы, имеет право обратить эти вещи в свою собственность, приступив к их использованию или совершив иные действия, свидетельствующие об обращении вещи в собственность (ч. 2 ст. 226 ГК РФ). Собственник земельного участка может приобрести право собственности на клад (ст. 233 ГК РФ) .

Как указывалось, земельное и специальное законодательство может не только развивать положения гражданского законодательства применительно к земельному участку, но и содержать ограничения и обременения права собственности. Так, ст. 42 ЗК РФ содержит перечень соответствующих земельных обязанностей. Они следуют непосредственно из закона, устанавливая, что осуществление собственником своего права на земельный участок сопряжено одновременно с обязанностями. Аналогичных норм в гражданском законодательстве нет. Согласно ст. 36 Градостроительного кодекса РФ)1 Российской Федерации (ГсК градостроительным регламентом

См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 16 .

определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, определенных законом. Статья 12 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства»1 раскрывает понятие «сельскохозяйственные культуры». Согласно п. 1 ст. 79 ЗК РФ, ст. 12 Федерального закона «О развитии сельского хозяйства», ст. 10 Федерального закона от 21 июля 2005 г. № 108-ФЗ «О всероссийской сельскохозяйственной переписи»2, п. 2 ст. 8 Федерального закона от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»3 признается возможность нахождения на земельных участках многолетних насаждений. Специальные законы закрепляют право компетентным субъектам входить беспрепятственно на территорию земельных участков граждан в установленных им случаях (ст. 6 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»4, ст. 13 Федерального закона от 3 апреля 1995 г. № 40-ФЗ «О федеральной службе безопасности»5 и в других законах). Гражданин имеет право доступа на участок, находящийся в его собственности: подход, проезд или подъезд. Отсутствие доступа является препятствием к формированию новых земельных участков и постановке его на регистрационный учет (п. 4 ст. 41 ГсК РФ, п. 3 ст. 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»6). Если доступ невозможен, то указанный вопрос решается путем установления сервитута .

См.: Там же. 2007. № 1 (Ч. 1). Ст. 27 .

См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 30. Ч. 1. Ст. 3119 .

См.: Там же. 2003. № 28. Ст. 2881 .

См.: Там же. 1994. № 35. Ст. 3649 .

См.: Там же. 1995. № 15. Ст. 1269 .

См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. № 31. Ст. 4017 .

В случае обнаружения при пользовании недрами редких геологических и минералогических образований, метеоритов и других объектов, диких животных, птиц и т. д. (ст. 33 Закона РФ «О недрах», ст. 4 Федерального закона от 24 апреля 1995 г. № 52-ФЗ «О животном мире»1), гражданин, являющийся земельным собственником, не вправе приобрести на них право собственности .

Имеются объекты, на которые не распространяется право собственности, а их использование никак не регулируется законом, например, атмосферные осадки в виде дождя, снега, града .

Земельные участки имеют также земельно-правовые ограничения по максимальным и минимальным (предельным) размерам, предоставляемым и находящимся в собственности граждан. Указанное исключение основано на том правиле, что оно может быть установлено федеральным законом в отношении определенных объектов гражданских прав (ст. 33 ЗК РФ, п. 2 ст. 213 ГК РФ) .

Особенно следует отметить, что земельные обязанности, распространяющиеся на земельных собственников граждан, содержащиеся в ст .

42 ЗК РФ, обусловлены местоположением земельного участка, а сам характер обязанностей определяется принадлежностью земельного участка к конкретной категории земель. Следует подчеркнуть, что именно на гражданине (как земельном собственнике) лежит обязанность государственной регистрации права собственности на земельный участок (ст. 131 ГК РФ, п. 2 ст. 25 ЗК РФ) в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Статья 8 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»2 требует выполнять специфические требования по использованию земельных участков их собственниками .

Широкий круг обязанностей собственников может получить развитие в актах отдельных федеральных законов, устанавливающих специальные режимы См.: Там же. 1995. № 17. Ст. 3399 .

См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 29. Ст. 3399 .

земельных участков определенного назначения. Например, ст. 19 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и граждан»1 дачных некоммерческих объединениях закрепляет комплекс обязанностей за указанными в нем гражданами .

Особое значение для предупреждения и предотвращения споров между гражданами – собственниками земельных участков, в том числе неудобств, охраны источников воды, пожарной безопасности, правильного проектирования и расположения конструкций, содержания домашнего скота и птицы, является выполнение СниП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»2; СниП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения. Нормы проектирования»3; Правила противопожарного режима в РФ, утв .

Постановлением Правительства РФ от 25 апреля 2012 г. № 3904; СанПин 2.1.4.1175-02 «Гигиенические требования к качеству воды нецентрализованного водоснабжения. Санитарная охрана источников»5 .

Следует подчеркнуть, что перечень ограничений и обременений права собственности на земельные участки не является закрытым, поскольку актами федерального законодательства соответствующего уровня предусматриваются и иные ограничения (обременения) прав .

В литературе уделяется немало внимания разграничению указанных понятий6. При этом установление обременения на земельный участок предполагает возникновение нового права на объект собственника со стороны третьих лиц, которого не существовало до этого. Ограничение права См.: Там же. 1998. № 16. Ст. 1801 .

См.: Постановление Государственного комитета Совета Министров СССР по делам строительства от 16 мая 1989 г. № 78 // СПС «КонсультантПлюс» .

См.: Постановление Государственного комитета РФ по жилищной и строительной политике от 10 сентября 1997 г. № 18-51 // СПС «КонсультантПлюс» .

См.: Постановление Правительства РФ от 25 апреля 2012 г. № 390 // Собр .

законодательства Рос. Федерации. 2012. № 19. Ст. 2415 .

См.: Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 25 ноября 2002 г. № 40 // Рос. газ. 2002. 28 дек .

См., напр.: Аккуратов И. Ю., Коршунов Н. М., Хореев А. А. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности // Гос-во и право. 2000. № 10. С. 68–72 .

собственности не предполагает установление новых прав на объект земельной недвижимости, оно служит запрещению расширять уже определенные пределы для права .

В теории предлагается проводить разграничение между ограничениями и обременениями в зависимости от воли и правового основания их установления .

Так, ограничения возникают помимо воли, поскольку они вводятся в силу закона1. Полагаем, что такой взгляд имеет под собой основания, так как ограничения свободы усмотрения собственниками по владению, пользованию и распоряжению земельными участками не может быть установленным в отношении них произвольно, то есть не иметь под собой законного основания .

Очень важным является то, что в научных исследованиях детально разработан механизм обременений, сердцевиной которого является возможность добровольной, а в случае, предусмотренном законом, принудительной передачи собственником правомочий третьим лицам .

Указанная передача исключается при ограничениях2 .

Рассматривая возникновение (прекращение) права собственности, а также связанных с ним ограничений и обременений следует обратить внимание на следующее правило. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом (ч. 2 ст. 236 ГК РФ), поэтому пока не является зарегистрированным право собственности у нового собственника, прежний сохраняет свои права, а также обязанности на спорный земельный участок .

По российскому законодательству гражданин как частный собственник земельного участка, получивший его от государства, не вправе менять его целевое назначение. Указанные положения могут быть усилены в отношении См.: Дерюгина Т. В. Гражданско-правовое регулирование института сервитута в России: автореф. дис. … канд. юрид. наук. Волгоград, 2002. С. 6 .

См., напр.: Савельев А. А. Об ограничениях и обременениях права собственности // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. № 9. С. 35–36 .

ряда участков земель, например продуктивных земель сельскохозяйственного назначения, дробления земель и их передачи по своему усмотрению в собственность, владение и пользование лиц, не имеющих необходимых знаний и опыта или желания работы на землях сельскохозяйственного назначения, то есть на селе .

Произвольное изменение целевого назначения земельного участка недопустимо, что также связано с публичными интересами, а именно льготами и размерами поземельных платежей. Право собственности на земельный участок осуществляется с учетом порядка и условий его использования, имеющихся ограничений и обременений. При этом в п. 2 ст. 36 Конституции РФ установлено существенное условие: владение, пользование и распоряжение землей осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законным интересов других лиц .

В тех случаях, когда гражданину отказывают, например, в удостоверении права на земельный участок или иным образом нарушают его право собственности на земельный участок, то гражданин вправе обратиться в суд с исковым заявлением (жалобой):

– к ответчику;

– на действия соответствующих публичных субъектов .

Специфика гражданско-правового режима охраны и защиты земельного участка как объекта права собственности состоит в том, что они построены на нормах права, посвященных вещно-правовым способам защиты, а именно виндикационным и негаторным искам .

Таким образом, правовой режим земельного участка как объекта права собственности гражданина – это основанный на межотраслевых нормах права порядок приобретения, осуществления, обременения и ограничения, прекращения и защиты права собственности на земельный участок с учетом публично-правовых пределов его использования гражданами .

Объект земельной недвижимости отличает сложная комплексная характеристика, которая подчеркивает, что он является природным объектом, природным ресурсом и объект собственно недвижимости. Земельный участок как природный объект следует рассматривать в естественном состоянии, то есть без изъятия его из природной среды. Земельный участок как природный ресурс характеризует его потребительскую ценность с учетом экологического аспекта .

Земельный участок как объект недвижимого имущества свидетельствует об обособленности от других сходных объектов земельных отношений и права собственности .

§ 2. История законодательного регулирования правового режима земельного участка как объекта права собственности в России Собственность в России развивалась на протяжении многих столетий, проходя рубежи, имеющие судьбоносное значение. При этом в центре всех земельных преобразований находились именно отношения земельной собственности. Письменные источники свидетельствуют о том, что начиная с XI в. на территории современной России стала складываться земельная собственность1 .

Первоначально поземельная собственность начинает складываться еще с IX в. в двух основных формах – княжеский домен и вотчинное землевладение2 .

Первичной формой экономической реализации земельной собственности явилось полюдье, представлявшее собой институт прямого внеэкономического принуждения населения3. Со временем внеэкономические формы эксплуатации уступают место экономическим, основанным на праве собственности .

Правовыми основаниями для владения землей становятся пожалование, наследование, купля. В начальный период существенное значение имел захват пустующих и населенных земель4 .

В соответствии со ст. 34 Русской Правды5 (Краткой редакции) подлежали усиленной защите все частные владения, поскольку устанавливался высокий штраф за порчу межевого знака .

Со временем выделяются «лучшие мужи» – владельцы вотчин, представляющих собой крупное землевладение, которые были приобретены за службу, а также по иным правовым основаниям. Время показало, что оно являлось также более эффективным, поэтому стало лидирующим в области землевладения. В связи с этим ст. 19–28, 33 Русской Правды (Краткой редакции) установили специальную государственную охрану подобных землевладений, а также служителей, работавших на них (старост, огнищан и т. п.) .

Анализ юридической литературы в области истории государства и права позволяет сделать вывод о том, что отношения земельной собственности на территории Древней (Киевской) Руси развивались неравномерно. Так, в Киевской, Галицкой, Черниговской исторических областях оно шло гораздо См.: Исаев И. А. История государства и права России: учебник. 3-е изд. перераб и доп .

М., 1996. С. 3 .

См.: Там же. С. 11 .

См.: Рыбаков Б. А. Киевская Русь и русские княжества XII–XIII вв. М., 1982. С. 258 .

См.: Исаев И. А. История государства и права России. Курс лекций. М., 1993. С. 7 .

См.: Русская Правда (краткая редакция) // www.hrono.ru/dokum/1000 dok/pravda 72.php .

быстрее, чем в других. Крупное землевладение особенно быстро развивалось в Новгородской республике, чему способствовала обширность земель Новгорода Великого и многочисленность в том числе инонационального населения, вошедшего в его состав .

Землевладение в Киевской Руси опиралось на взаимосвязь землевладельцев с помощью системы вассальных отношений типа вассалитета-сюзеренитета, которая существовала на основе личной зависимости представителей земельной аристократии, искавших у "старшего" князя защиту, когда возникала угроза нарушения их прав владения землей .

Высокий авторитет православной церкви вел к приобретению духовенством значительных земельных угодий, что позволяло выступать им в качестве крупного земельного собственника .

Распад Древнерусского государства на отдельные земли сформировал и укрепил местные государственные княжеско-земельные образования. Они были ликвидированы в ходе создания нового централизованного государства, позволившего сделать обмен между отдельными регионами страны свободным, что положительно сказалось на развитии земледелия и сельского хозяйства, привело к изменениям в социальной структуре владельцев земельными участками .

К концу XV века происходит ограничение привилегий верхушки знати, представлявшей собой главную оппозицию власти государя, ведущего политику объединения земель, опиравшуюся на формирование новой общественной группы – дворян .

Первая крупная передача земель дворянству была проведена в конце XV века. Им были пожалованы Иваном III конфискованные участки земель присоединяемых удельных образований. В следующем веке служилое землевладение уже приобретает характер государственнообразующей формы организации, позволяющей содержать армию .

Подъем миграционной волны крестьян, осуществлявших поиск лучших для себя мест, вызвал потребность в управлении этим процессом, установлении контроля над ним, обеспечении гарантированной сезонной занятости работника, обороны страны и укрепления армии. Это достигалось вначале путем заключения междукняжеских договоров. В последующем вводилась плата с земледельцев за уход на новое место. С 1649 года в России было введено крепостное право .

В 1565 г. Иван Грозный разделил земли, находящиеся на территории Руси, на земские (обычные) и опричные (особые). В особые земли были включены участки земель оппозиционной княжеско-боярской поземельной аристократии .

В результате была подорвана ее экономическая основа, поскольку раздаваемые земельные участки, которые были изъяты у земельной аристократии, жаловались дворянству под условием верности и службы .

В 1580 г. церковный Собор ограничил рост церковно-монастырского землевладения, занимавшего до 1/3 всех владений землей на Руси, установив запрет духовенству совершать гражданско-правовые сделки по приобретению земельных участков, а вотчинные земли были занесены государством в специальные писцовые книги с целью упорядочивания финансов, налогов, служилых обязанностей. В последующем правительство провело описание участков земель в зависимости от качества угодий, подразделив их на окладные единицы (сохи) .

В течение XVI в. окончательно сложилась собственность земельной аристократии России: вотчина и поместье. Распоряжение поместными землями, по сравнению с вотчиной, было ограничено. Так, Поместье могло наследоваться, быть обменено, передано в качестве приданого дочери. Однако продажа земельного участка, являвшегося поместьем, допускалась только на основании указа монарха .

Указом Петра I от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах»1 были устранены различия в правовых режимах вотчин и поместий. Этот нормативный акт впервые ввел в российское законодательство термин «недвижимое имущество». Применительно к земельным участкам стало применяться понятие «недвижимое имущество»

вместо таких определений как, «вотчина», «поместье», «двор», «тяглые земли» .

Наследовать земельные участки теперь мог только старший сын, с ограничением в дальнейшем свободы распоряжения своей земельной недвижимостью .

Согласно Указу Петра I от 10 декабря 1719 г. «Об учреждении Бергколлегиума для ведения в оном дел о рудах и минералах»2 устанавливались земельные запреты, гарантирующие государству преимущественное использование природных ресурсов на частных землях. Частное лицо, являющееся собственником соответствующего земельного участка, могло получить, например, установленную указом часть прибыли от добычи этих полезных ископаемых на его землях. В Забайкальской области на землях, которые принадлежали казакам, крестьянам и инородцам, разрешалась разведка полезных ископаемых без согласия собственников земли. Здесь действовал принцип «горной свободы». Указом давалось право искать и добывать полезные ископаемые, для чего требовалось получить разрешение в виде грамоты. Это правило действовало до царствования Екатерины I .

С 1754 г. в ходе проведения политики «просвещенного абсолютизма»

целенаправленно начал формироваться земельный фонд России через Генеральное межевание. В 1765 г. Екатериной II был опубликован манифест о началах предстоящего отмежевания частновладельческих земель в России .

В 1766 г. вышли «Генеральные правила» и «Наставления землемерам»3 .

См.: Полное собрание законов Российской Империи. Собр. 1. 1649–1825 гг.: в 45 т .

СПб., 1830. Т. 5. Ст. 2789 .

См.: Там же. Ст. 3464 .

См.: Земельное право России: учебник / отв. ред. Н.И. Краснов. М., 2004. С. 113 .

Генеральное межевание представляло собой более совершенную систему земельного учета, пришедшего на смену писцовым книгам, однако оно охватывало лишь малую часть земельного фонда. Генеральное межевание провозгласило всеобщность учета земель, документальность владения землей, рациональное размещение угодий, разрешение земельных споров, возникших до проведения Генерального межевания, а также многие другие насущные потребности землеустройства, обеспечивающие стабильность гражданских прав на объекты земельной недвижимости .

Указ «О покупке к заводам деревень»1 разрешил представителям торговопромышленного сословия приобретать и отчуждать деревни вместе с промышленными предприятиями, предусмотрев совершение с ними залоговых сделок .

Указ от 12 декабря 1801 г. расширил круг субъектов, являющихся лично свободными, которым предоставлялось право покупать землю2 .

Указ от 3 марта 1848 г. предоставил право приобретать землю в ходе ее купли и помещичьим крестьянам3 .

Согласно Указу от 20 февраля 1803 г. «О свободных хлебопашцах»

предоставлялось помещикам право предоставлять личную свободу крепостным крестьянам за установленную ими выкупную плату4 .

На основании Указа 1842 г. «Об обязанных крестьянах» помещику предоставлялась возможность на основании договора передать крестьянину в пользование земельный участок за несение в его пользу соответствующих повинностей .

В ходе регулирования отношений собственности на землю в России укреплялись правовые статусы крестьянской общины как формы поддержания земельного правопорядка, а также помещика как главного землевладельца,

См. Там же. С. 114 .

См.: Там же .

См.: Там же .

См.: Там же .

наделявшегося полицейскими и судебными функциями в отношении крепостных крестьян .

До аграрной реформы 1861 года крепостные крестьяне, осуществляя пользование земельными участками, не имели собственных прав на них, поэтому неизбежно оказывались под властью частных собственников земли (помещиков) .

Уже в Манифесте от 19 марта 1856 г. Александр II, вступивший на престол в феврале 1855 г., описал неблагоприятное для России положение, сделав открыто первую заявку на предстоящие реформы .

В начале 1857 г. был создан Секретный комитет по крестьянскому делу, а в 1857 г. были сформулированы основные положения реформы .

Идеологическое обоснование земельной реформы было дано в Манифесте Александра II от 19 февраля 1861 г.1 Основным нормативно-правовым актом, направленным на регулирование вопросов наделения крестьян равной правоспособностью с другими категориями населения России, в том числе, по приобретению земельных участков в собственность, стало Высочайшее утвержденное Общее положение о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости. Оно включало в себя 207 статей2 .

Общее положение от 19 февраля 1861 г. распространялось на частновладельческих крестьян, однако в последующем положения этой реформы были распространены на удельных и государственных крестьян Законом от 26 июля 1863 г.3 и Законом от 18 января 1866 г.4 Таким образом, в результате приравнивания статусов всех категорий крестьян, произошло их объединение в одно сословие с единой юрисдикцией .

См.: Российское законодательство X – XX вв. Документы крестьянской реформы. Т. 7 .

М., 1989. С. 27 .

См.: Полное собрание законов Российской империи. Т. 36. № 36657 .

См.: Свод законов Российской империи: в 16 т. СПб., 1912. Приложение. Т. 9 .

См.: Там же .

В ходе земельной реформы возникли имущественные обязательства (повинности работой или деньгами за отведенный земельный надел) освобожденных крестьян перед помещиками, являющиеся долгосрочными, поэтому сложился взгляд на надельное землепользование как на оброчное пользование (долгосрочная аренда)1, что соответствовало ст. 3, 4 Общего положения о крестьянах .

Сама надельная земля предоставлялась крестьянскому двору в лице домохозяина, являющегося главой крестьянской семьи, решавшего многие вопросы, в том числе, ухода на заработки членов семьи, изменение места проживания или нахождения и т.д .

В соответствии со ст. 6 Общего положения о крестьянах земельные участки, предоставленные крестьянам, и повинности крестьян должны были соответствовать требованиям, предъявляемым к размеру земельного надела, не противоречить действующему законодательству и местным положениям, а также определяться договорами, заключаемыми на срок не более установленного актами законодательства .

Реформа земельной собственности осуществлялась либо в порядке свободной купли-продажи земельных участков, либо в порядке совершения выкупных платежей за приобретение земельного участка, предоставленного помещиком крестьянину в постоянное пользование .

Взамен системы крепостного права вводилось правовое основание – право постоянного пользования, на котором принадлежал земельный участок крестьянину. Сам объект земельной недвижимости находился в частной собственности помещика. Это основание давало возможность строить отношения между помещиком и крестьянином на долгосрочной правовой основе .

В соответствии с п. 7 Общего положения о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости, указанные земельные отношения оформлялись

См.: Хауке О. А. Крестьянское земельное право. М., 1914. С. 205 .

уставной грамотой, согласно Правилам о порядке приведения в действие Положения о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости1 .

Правительство России предусмотрело оказание поддержки крестьянам в приобретении в собственность земельных участков, путем предоставления денежных ссуд под покупаемую землю .

18 мая 1882 г. был учрежден Крестьянский поземельный банк2, роль которого заключалась в упрощении покупки земельной недвижимости, содействуя расширению права собственности крестьян на земли. Однако до Столыпинской земельной реформы частная собственность крестьян на землю не была широко распространена среди этого сословия, а сами операции банка не играли существенной роли .

Реформа 1861 г. не стала разрушать существовавшие уже к началу ее проведения общину и подворье, встречающееся преимущественно на западе и юге России .

В последующем развитие отношений собственности на землю продолжилось разрешением спора между сторонниками общинного и подворного землевладения. Центральной идеей новой аграрной реформы явилось утверждение господства новых частных собственников – крепких хозяев, что должно было вести к дальнейшему закреплению и распространению права частной собственности на землю среди крестьян .

Новая реформа пыталась избежать решения ее задач в ходе аграрных преобразований, осуществляемых в зоне российского земельного фонда традиционного использования .

Законодательство продолжало идти по пути предоставления крестьянскому сословию наиболее полных прав на земельные участки, составлявших содержание права собственности, то есть владение, пользование и распоряжение землей. Использование земельных участков ограничивалось обязанностью не нарушать права собственников других земельных участков. Предусматривалась См.: Полное собрание законов Российской империи. Т. 36. № 36657 .

См.: Свод законов Российской империи. Приложение Т. 9 .

возможность выкупа земельных участков для государственных нужд .

Законодательство регулировало право сервитута .

Право частной собственности определялось как власть, позволяющая осуществлять полномочия собственника вечно и потомственно1 .

Выделялось полное право собственности, когда правомочия собственника осуществлялись без всякого постороннего участия, а собственник был управомочен на все природные ресурсы и полезные ископаемые, находящиеся в пределах земельного участка, на все его принадлежности .

Право собственности также допускало ограничение подобного вещного права, которое называлось правом участия в пользовании и выгодах чужого имущества. Так, согласно ст. 433 Свода законов Российской империи право постоянного участия в выгодах имущества есть общее или частное. Оно есть общее, когда участие установляется единственно и исключительно в пользу кого-либо из частных владельцев2 .

Подворному домохозяину противостояла община, поскольку надельное землевладение существовало в общинной и подворной формах. В отличие от подворного землевладения, общинные земельные участки распределялись на «полосы» продуктивных и непродуктивных земельных участков, которые подлежали систематическому переделу .

Важными условиями для развития крестьянского частного владения землей явились указы от 3 и 8 ноября 1905 г.3, расширившие деятельность по скупке и распродаже частных земель крестьянам трудового типа на льготных условиях через Крестьянский банк, отменившие выкупные платежи за надельные земли .

Указами от 12 августа 1906 г.4, от 19 сентября 1906 г.5, от 15 ноября 1906 г.6, был проведен комплекс мероприятий, направленных на дальнейшее См.: Свод законов Российской империи. Т. 10. Ч. 1. Ст. 420 .

См.: Там же. Т. 12. Ч. 2. Ст. 437, 438 .

См.: Земельное право России: учебник / отв. ред. Н. И. Краснов. С. 121-122 .

См.: Земельное право России: учебник / отв. ред. Н. И. Краснов. С. 121-122 .

См.: Там же .

См.: Там же .

проведения аграрной реформы и вовлечение земельных участков в крестьянский земельный оборот. Это касалось удельных земель, части кабинетских земель Алтайского округа, права закладывать надельные земли .

В соответствии с указами от 4 марта 1906 г., 15 ноября, 9 ноября 1906 г .

«О новом льготном порядке выдела из общины» и Закона от 14 июня 1910 г., Положения о землеустройстве от 29 мая 1911 г. была осуществлена замена общинного землевладения на индивидуальное крестьянское землевладение .

Главными целями указов, касающихся русской земельной реформы Столыпина явились попытки, с одной стороны, осуществить сосредоточение земельных участков, являющихся собственностью многочисленного крестьянства, в руках немногих экономически сильных крестьян, а с другой стороны, устранить малоземелье крестьян, предоставив возможность недовольным удовлетворить стремление к владению землей на новых неосвоенных территориях. Кроме того, устранение из сферы сельхозпроизводства многочисленного неэффективного мелконадельного и мелкособственнического крестьянства, многие из которых не могли получать достаточного для себя и семьи дохода от использования своего участка, не имея перспектив для своего экономического развития, высвобождали «свои руки» для других необходимых стране и экономике занятий быстро развивающихся городов и промышленности .

В литературе справедливо отмечалось, что проводимой земельной политике по переселению крестьянства и освоению новых земель отвечала постройка Сибирской железной дороги1 .

Указанные акты законодательства преследовали в землеустроительной политике формирование крепких хозяйств. В связи с этим специально закреплялись правила перехода к отрубному и хуторскому крестьянскому земледелию в Положении о землеустройстве от 29 мая 1911 г .

См.: Гаевский П. Методы железнодорожной колонизации в Америке и их возможное применение в современных условиях России // О земле: сб. ст. Вып. 3. 1922 .

Земля по закону признавалась недвижимым имуществом1. Земельный участок выделялся путем проведения границ, отделявших его от смежных земель. Разграничение происходило путем установления межевых знаков в натуре, воспроизведения и описания полученных черчений на плане и в межевой книге2. Индивидуализация участка осуществлялась еще особым названием, заимствованным у данной местности, селения или пустоши, а в городах той же цели служил уличный номер3 .

Межевание проводилось для упрочения земельных прав. В фискальных интересах наведения порядка в землепользовании государство брало на себя бремя размежевания земель, установления границ. В ряде случаев оно имело обязательный характер. В ходе государственного межевания в отличие от частного разграничения земель границы устанавливались окончательно, а межи, соответствующие содержанию плана и межевой книги, не могли оспариваться4 .

Самостоятельной недвижимостью признавался земельный участок, занимавший отдельное место с собственным номером в реестре .

Государство, то есть казна как юридическое лицо, признавалось собственником государственных имуществ5. В их состав, в частности, не включались имущества, которые образовывали уделы, а также дворцовые земли, принадлежащие монарху и особам императорского дома .

Казна считалась собственником недр на государственных землях, и добыча полезных ископаемых допускалась только по разрешению органов казенного управления. Любое лицо, желавшее вести разведку на государственных землях, могло получить для этого свидетельство и работать .

Если возникала необходимость разработки полезных ископаемых на частном земельном участке, то его собственнику предоставлялся казной или кабинетом другой земельный участок. При отсутствии возможности наделить См.: Свод законов Российской империи. Т. 10. Ч. 2. Свод законов гражданских. Ст. 384 .

См.: Там же. Ч. 2. Свод законов межевых. Ст. 443, 492 .

См.: Кассо А. А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 4 .

См.: Свод законов Российской империи. Т. 10. Ч. 2. Ст. 705, 724, 924 .

См.: Там же. Ч. 1. Ст. 696; Т. 8. Ч. 1. Устав лесной .

собственника иным участком горнозаводчик обязан был уплачивать собственнику арендную плату за землю до момента прекращения промысла .

Согласно ч. 1 ст. 406 Свода законов Российской империи земли, определенные как все имущество, не принадлежащее никому в особенности1, поэтому в Российской империи был установлен принцип презумпции государственной собственности на земельный участок, когда ее принадлежность нельзя было определить .

К государственным имуществам относились участки, которые должны были приносить государственной казне определенный доход; они прямо определялись как казенные земли. Государственными признавались также участки и строения, которые были необходимы для государственных нужд .

Государственной собственностью были земли общего пользования для целей передвижения и сообщения: дороги, речные пути, мосты и морские берега .

Порядок управления государственными землями и все права, связанные с их обладанием, содержались в сводах учреждений и уставах о казенном управлении2 .

В соответствии со ст. 412 Свода законов Российской империи было предусмотрено дворцовое имущество, рассматривавшееся принадлежностью земельных участков3. Оно разделялось на государственное имущество и личную собственность особ императорского дома. Государственное имущество принадлежало императору. Оно не могло быть завещаемо, разделяемо или подлежать другим видам отчуждения. В отношении второго вида дворцового имущества допускалось делать завещание и производить его раздел на части .

Недвижимости, которые принадлежали установлениям и корпорациям, преследовавшим духовные цели, признавались общественными. Если эти недвижимости принадлежали религиозным обществам и установлениям христианского вероисповедания, то они именовались церковными; их См.: Свод законов Российской империи. Спб., 1914. Т. 10. Ч. 1. Ст. 406 .

См. Там же. Ч. 1. Ст. 421 .

См.: Свод законов Российской империи. 1914. Ст. 412 .

собственником являлась церковь. Недвижимости могли принадлежать и нехристианским организациям, преследовавшим религиозные цели .

Церковные здания и земли, занятые ими, полностью изымались из оборота до тех пор, пока в них могло совершаться богослужение. Кладбища, даже после того, как на них переставали хоронить, не могли быть превращены в иное угодье1 .

К числу общественных недвижимостей относились городские имущества, служившие источниками доходов. Городской собственностью были земли общего назначения в границах населенного пункта. Назначением этих земель было их служение общему пользованию; они признавались городской собственностью2. Эти земли не могли находиться в частной собственности .

Городской собственностью также считались городские выгоны. Городское управление не имело права их отчуждать или застраивать3 .

Существовали также заповедные и майоратные имения, которые обеспечивали сохранность принадлежности недвижимости за семьей, наряду с родовыми земельными участками. Заповедным и майоратным имением нельзя было распоряжаться как возмездно, так и безвозмездно. Они не подлежали разделу и всегда переходили только члену той семьи, для которой они учреждались .

Действовал особый порядок учреждения этих имений, так как требовалось, чтобы максимальный размер имения не превышал 100 тыс. десятин земли .

Минимальный размер имения должен был составлять не менее 5 тыс. десятин .

Заповедное имение должно было приносить доход не более 200 тыс. и не менее 6 тыс. руб. Требовалось также удостоверение министра юстиции об отсутствии долгов, которые могли бы обременять землю .

В западных и привислинских губерниях России утвердился институт майоратных земель, то есть потомственного владения путем их перехода от отца См.: Там же. Т. 13. Устав врачебный. 1912. Ст. 717 .

См.: Там же. Т. 2. Городовое Положение. Ст. 8 .

См.: Там же. Т. 12. Ч. 2. Устав Сельского Хозяйства. Ст. 43 .

к старшему сыну1. Они были неотчуждаемы. Закон от 21 октября 1906 г .

предоставил возможность майоратным владельцам отчуждать крестьянам участки из указанных земель .

Заповедное имение появлялось на основании особого указа Высшей власти – специального закона, которым утверждалась воля собственника придать его собственности заповедный характер .

Различали также недвижимые имущества родовые и благоприобретенные .

Родовыми признавались те недвижимые имущества, которые первоначально переходили от одного родственника к другому, а также те, которые были первоначально куплены или пожалованы, но впоследствии стали родовыми в результате их передачи по наследству в порядке правопреемства .

Благоприобретенное имущество становилось родовым при переходе имения от одного собственника к другому в порядке законного наследования, основанного на кровном родстве .

Землями, которые были признаны родовыми, нельзя было безвозмездно распоряжаться, но их можно было продать, причем родственники имели право выкупа этой недвижимости. Завещание в отношении такого имения могло считаться действительным только в том случае, когда оно было составлено в пользу того лица, которое получило бы это имение в порядке наследования по закону .

Указ от 9 ноября 1906 г. внес существенное изменение в правоотношения собственности в области частновладельческих земель, а именно признал крестьян субъектом права собственности на надельную землю, которое раньше принадлежало исключительно дворянам-помещикам .

Особый правовой режим, выражавшийся в ограничении права собственности, имели посессионные земли, что следовало из целевого назначения деятельности горной промышленности2 .

См.: Свод законов Российской империи. 1910. Т. 10. Ч. 2. Ст. 494, 1214 .

См.: Решение гражданского кассационного департамента. Спб., 1899. № 56 .

Особые правила действовали для того, чтобы урегулировать взаимоотношения соседей.

Так, хозяин дома мог требовать, чтобы сосед:

– не пристраивал поварни и печи к стене его дома;

– не лил воду и не сметал сора на его дом или двор;

– не делал ската своей кровли на его двор, а обращал его на свою сторону;

– не делал окон и дверей в брандмауере, отделяющем смежные здания1 .

Перерастание деревьев и их корней на чужой земельный участок давало право собственнику, интересы которого были затронуты, требовать их устранения .

Собственник нижнего по течению реки участка, если он устраивал запруду или строил мельницу, не должен был поднимать уровень воды настолько, чтобы верхний участок подвергался затоплению. Верхний береговой собственник не имел права так использовать воду, чтобы лишить нижнего по течению собственника возможности пользоваться ею. При разрешении споров между верхним и нижним собственником могло применяться правило предпочтения тому лицу, которое начало использовать воду раньше .

В интересах осушения и орошения соседних земельных участков собственник мог быть принужден допустить на своей земле сооружение канав и каналов за счет заинтересованного лица. Для производства работ необходимо было получить соответствующее разрешение. Земельные участки, которые были заняты этими сооружениями, отводились в срочное или бессрочное пользование владельца этих сооружений. Такое землепользование могло оплачиваться .

Собственник участка, на котором находились сооружения, мог потребовать выкупа полосы земли, занятой им, если доказывал, что его земельный участок обесценился .

Собственник земельного участка был обязан допускать возведение на его участке межевых знаков и обеспечивать их сохранность. Допускалось

См.: Свод законов Российской империи. 1910. Т. 10. Ч. 1. Ст. 445 .

ограничение права пользования земельными участками, смежными с полосой железной дороги, на которых велись ремонтные работы .

Собственникам земельных участков, через которые пролегали грунтовые и шоссейные дороги, запрещалось мешать каким-либо образом проходу, проезду и прогону скота, то есть в законе закреплялось право прохода и проезда по дорогам и водам. Не допускалось сужение дорожной полосы. На дорогах, которые были признаны скотопрогонными, собственники были обязаны оставлять необходимое количество травы для прокорма скота .

На своем земельном участке собственник мог возводить любые постройки, однако в городах и селах это право ограничивалось интересами общественной безопасности1. Так, каменные здания должны были находиться одно от другого на расстоянии не менее двух сажен. В них должен был быть брандмауер, то есть сплошная каменная стена без дыр и окон, отделявший строения от соседских построек .

Деревянные строения в целях противопожарной безопасности должны были возводиться с соблюдением разрывов установленной ширины .

Законодательство Российской империи допускало право частной собственности на леса, но с ограничениями, разделив их в соответствии с Положением о сбережении лесов от 4 апреля 1888 г. на защитные и незащитные .

Во всех лесах запрещалось пасти скот на вырубках до достижения молодыми посадками возраста 15 лет, однако в защитных лесах срок действия этого запрета мог быть увеличен .

Леса признавались защитными, когда предназначались для сдерживания песков, охраны берега водных путей и источников от размыва, способствующие удержанию почвы на горах и склонах2. Собственники таких лесов не имели права вырубить его, перевести их в другие угодья. Они могли вести рубки леса См.: Свод законов Российской империи. 1910. Т. 12. Ч. 1. Устав строительный. Ст. 185, 213, 217 .

См.: Свод законов Российской империи. 1910. Т. 7. Ч. 1. Ст. 796 .

только после составления плана хозяйства органами лесного ведомства .

Сплошные рубки леса в определенных случаях запрещались .

В лесах, признаваемых незащитными, допускалось свободное пользование лесом его собственником. Иногда не допускалось превращение леса в другое угодье, а также проведение сплошных рубок на участках, если это превращало их в пустыри .

Собственник земельного участка имел исключительное право охотиться на своем участке, получив узаконенный билет. Правом охоты обладало сельское общество в отношении крестьянских земель. Запрещалось применять некоторые орудия лова, а также охотиться в определенные периоды года. На отдельные виды дичи охота была полностью запрещена1 .

Собственникам прибрежных участков земель принадлежало право на рыбную ловлю, однако следует оговориться, что рыболовство на некоторых реках признавалось общим достоянием или предоставлялось определенной категории субъектов (в области Войска Донского право рыболовства принадлежало каждому казаку на протяжении всей реки). Правом ловли на прудах и озерах также пользовались прибрежные собственники. В некоторых случаях это право предоставлялось и другим лицам .

Собственник поверхности земли признавался хозяином недр, поэтому они не могли быть разрабатываемы без его согласия. Он мог запретить поиск, разведку и добычу полезных ископаемых. Если он хотел вести добычу полезных ископаемых, ему необходимо было получить свидетельство в горном управлении2. В соответствии со ст. 209 Свода законов Российской империи собственник земельного участка мог передать свое право добычи полезных ископаемых иному лицу. В этом случае происходило отчуждение права собственности на недра .

Если на частном земельном участке обнаруживалось месторождение минеральных вод, объявляемое имеющим общественное значение, то для См.: Там же. Т. 12. Ч. 2. Ст. 155, 169, 170, 212 .

См.: Свод законов Российской империи. 1910. Т. 7. Устав горный. Ст. 1038 .

источников минеральных вод создавался округ охраны. В пределах округа собственникам земельных участков не допускались бурение и другие работы без предварительного разрешения1 .

В законодательстве Российской империи особо оговаривалась возможность экспроприации земельных участков, то есть их принудительное отчуждение .

Все случаи, в которых было необходимо отчуждение недвижимого имущества, определялись именными высочайшими указами. Проекты указов представлялись на высочайшее воззрение уполномоченными на то министрами и главноуправляющими отдельными частями через Особое в Государственном совете присутствие. В представлении обосновывалось общеполезное значение предприятия и необходимость принудительного отчуждения. Вознаграждение за обращаемые на государственную или общественную пользу имущества назначалось деньгами или по добровольному соглашению обменом отчуждаемого недвижимого имущества на другое, однородное и в выгодах равное2 .

В период Великой войны (Первой мировой войны) со 2 февраля 1915 г. по 8 февраля 1917 г. были изданы законы, которые дополнительно ограничивали права землевладения лиц, относящихся по своей национальности к тем, которые воевали с Россией .

В ходе революционных событий Временное правительство также стало заниматься аграрным вопросом. Его деятельность, с одной стороны, строилась на постепенности и законности земельной реформы, а с другой стороны, оказалась под мощным давлением крестьянства, охваченного мыслью о немедленном и всеобъемлющем переделе земли .

Земельная реформа двигалась медленно, а крестьянство всего менее желало ее ждать, перейдя к стихийному овладению землями. В связи с этим принимается постановление Временного правительства от 11 апреля 1917 г. «Об

См.: Там же. 1910. Т. 13. Ст. 355, 357 .

См.: Там же. Т. 10. Ч. 1. Ст. 575, 576, 578 .

охране посевов»1. В этих условиях поступили крестьянские наказы о земельном России2 .

устройстве в Используя сложившуюся ситуацию, некоторые политические партии, рвущиеся к власти, подстрекали население к самовольному захвату земель. Так, В. И. Ленин призывал, в том числе делегатов Всероссийского съезда крестьянских депутатов, брать земли в свои руки3 .

Декрет «О земле» от 26 октября 1917 г.4 провозгласил отмену помещичьей и других видов частной собственности на землю, за исключением земель, находящихся в трудовом пользовании. Таким образом, Декрет «О земле»

ликвидировал сложившийся на тот момент земельный уклад в России .

Декрет о земле действовал шесть лет, однако его положения легли в основу последующего законодательства о земле и собственности .

Декрет о земле дополнялся специальными декретами, развившими его положения.

В соответствии с Декретом о земле были приняты:

Декрет СНК от 29 декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью»5;

Декрет ВЦИК от 9 февраля 1918 г. «О социализации земли»6, отдавал преимущество трудовому коммунистическому артельному и кооперативному хозяйству перед единоличным. В соответствии со ст. 12 акта законодательства распределение земли осуществлялось на уравнительно-трудовых началах;

Декрет ВЦИК от 27 мая 1918 г. «О лесах»7;

Декрет от 20 августа 1918 г. «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах»8 определил, что земли в пределах городской черты находились в управлении местных органов власти. Эти органы имели право См.: Собрание узаконений РСФСР. 1917. № 5. Ст. 498 .

См.: Известия Всероссийского Совета крестьянских депутатов. 1917. 19–20 авг .

См.: Ленин В. И. Полное собрание сочинений. Т. 24. С. 253 .

См.: Фофанова М. В. Как рождался Декрет о земле // Новый мир. 1960. № 4 .

См.: Собрание узаконений РСФСР. 1917. № 10. Ст. 154 .

См.: Там же. 1918. № 25. Ст. 346 .

См.: Собрание узаконений РСФСР. 1918. № 42. Ст. 52 .

См.: Там же. 1918. № 62. Ст. 674 .

устанавливать нормы предоставления и решать вопросы использования земельных участков, изымать участки, превышающие такие нормы;

Декрет СНК РСФСР от 30 апреля 1920 г. «О недрах земли»1 установил, что участки земли, содержащие заслуживающие разработки полезные ископаемые, передавались Горному совету Высшего народного хозяйства .

Указанные декреты в области отношений земельной собственности оставили для частных лиц место только для права пользования землей .

Перечисленные акты законодательства обеспечили переход земельной собственности от частных лиц к государству2, распоряжению им ею3 .

Национализация природных объектов, природных ресурсов и полезных ископаемых получила закрепление в Конституции РСФСР 1918 г.4 Конституцией СССР 1924 г. установление общих начал землеустройства и землепользования было отнесено к ведению Союза СССР5 .

Согласно Конституции СССР 1936 года6 земля в СССР признавалась государственной собственностью. В то время допускалось приусадебное землепользование граждан, которое могло быть прекращено по общим основаниям, то есть при переселении всех членов двора или их смерти .

Дополнительные основания могли быть предусмотрены специальными актами законодательства, например, в случае недобросовестного отношения к нормам выработки, установленных для крестьянина в коллективном хозяйстве, в соответствии с постановлением ЦК ВКП(б) и СНК СССР от 27 мая 1939 г .

«О мерах охраны общественных земель колхозов от разбазаривания»7 .

В соответствии с постановлением ЦК ВКП(б) и СНК СССР от 28 июля 1939 г. «О приусадебных участках рабочих и служащих, сельских учителей, См.: Там же. 1920. № 36. Ст. 171 .

См.: О переходе земли в распоряжение земельных комитетов. Принято СНК РСФСР от 5 ноября 1917 г. // Собрание узаконений РСФСР. 1917 г. № 2. Ст. 23 .

См.: О социализации: Декрет ВЦИК от 19 февраля 1918 г. // Собрание узаконений .

1918 г. № 25. Ст. 346 .

См.: Собрание узаконений РСФСР. 1918. № 51. Ст. 582 .

См.: Там же. 1923. № 81. Ст. 782 .

См.: Известия ЦИК СССР и ВЦИК. 1936. № 283 .

См.: Сборник постановлений СССР. 1939. № 34. Ст. 235 .

агрономов и других не членов колхозов, проживающих в сельской местности»1, площадь приусадебного земельного участка ограничивалась размером 0, 15 га .

В недолгие времена нэпа была изобретена конструкция трудового землепользования, расширявшая возможности хозяйственной деятельности и инициативы крестьян-единоличников, утвержденная Законом РСФСР от 22 мая 1922 г. «О трудовом землепользовании»2. Подчеркивалось, что рассматриваемое право трудового землепользования являлось правом пользования государственной землей. Однако переход к всеобщей коллективизации оказался несовместим с индивидуальной самостоятельностью единоличников, поэтому последующее законодательство отказалось от конструкции подобного землепользования .

Постановлением ЦИК и СНК СССР от 1 февраля 1930 г. «О мероприятиях по укреплению социалистического переустройства сельского хозяйства в районах сплошной коллективизации и по борьбе с кулачеством»3 были отменены нормы, предоставляющие хозяйственную самостоятельность единоличным крестьянам, вплоть до конфискации имущества и высылки их в отдаленные неосвоенные районы страны .

Принятый 17 февраля 1935 г. Примерный устав сельскохозяйственной артели4 определил, что сельскохозяйственное производство на земле развивается в рамках установок социалистического землепользования .

Фундаментом правоотношений собственности стало выступать право исключительной государственной собственности на землю5 .

Наряду с нормативно-правовыми актами, устанавливающими правовой статус недвижимости, принимались акты, определяющие порядок пользования такими объектами. Так, Положением о социалистическом землеустройстве и о См.: Там же. № 47. Ст. 362 .

См.: Собрание узаконений РСФСР. 1922г. № 36 .

См.: Собрание законодательства СССР. 1930. № 9. Ст. 105 .

См.: Там же. № 11. Ст. 82 .

См.: Советское земельное право / под ред. Н. И. Краснова, В. П. Балезина. М., 1977 .

С. 140 .

мерах по переходу к социалистическому земледелию, принятым 13 февраля ВЦИК1, 1919 г. сельскохозяйственный земельный фонд подлежал использованию в первую очередь для нужд советских хозяйств и коммун, во вторую – для нужд трудовых артелей и товариществ и для общественной обработки, и только в третью – для добывания средств к существованию единоличных землепользователей .

Согласно ст. 46 Положения о социалистическом землеустройстве был установлены ограничения, препятствующие рабочим и служащим советских хозяйств заводить и содержать собственную живность и огороды, то есть вести сельскохозяйственное производство2 .

Земельные отношения были исключены из правоотношений частной собственности, поэтому они стали предметом правового регулирования публичных отраслей и норм права. Так, в основном земельное законодательство было направлено на регулирование коллективных форм землепользования, а также отношений по землепользованию граждан – не членов колхозов .

В 1922 г. была проведена кодификация земельного законодательства, которая сначала осуществлялась на республиканском уровне путем создания земельных кодексов союзных республик, в том числе Земельного кодекса РСФСР 1922 г.3, а затем были приняты Общие начала землепользования и землеустройства СССР4 .

30 октября 1922 г. постановлением ВЦИК РСФСР был утвержден Земельный кодекс РСФСР, называемый также крестьянским, поскольку основное внимание уделялось сельскохозяйственному использованию земель .

Правовой режим регулирования земель осуществлялся и другими законодательными актами: Лесным кодексом РСФСР 1923 г.5, положениями См.: Собрание узаконений РСФСР. 1919. № 4. Ст. 43 .

См.: Собрание законодательства СССР. 1930. № 9. Ст. 105 .

См Собрание законодательства СССР 1930. № 68. Ст. 901 .

См.: Там же. 1928. № 69. Ст. 642 .

См.: Собрание узаконений РСФСР. 1923. № 58. Ст. 564 .

«О недрах земли и разработке их» от 7 июля 1923 г.1, «О земельных распорядках в городах» от 13 апреля 1925 г.2, «О землях, предоставленных транспорту» от 28 августа 1925 г.3, Горным положением СССР от 9 ноября 1927 г.4 и др .

Особо следует отметить, что Положение о земельных распорядках в городах делило городские земли на три вида:

1) селитебные земли, занятые постройками, обслуживающие их или предназначенные под застройку;

2) земли общего пользования, то есть улицы, дороги, площади, набережные и т.д.;

3) городские угодья, то есть леса, торфяники, каменоломни, сельскохозяйственные земли в городах .

В последующем ход кодификации изменился, поскольку был проведен в противоположной последовательности. Так, в 1968 г. были приняты Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик5. В 1970 г. на базе этих основ были приняты Земельный кодекс РСФСР6, Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о недрах (1975г.)7, Основы лесного законодательства Союза ССР и союзных республик (1977 г.)8 .

Согласно ст. 22 Основ законодательства СССР о земле гражданам предоставлялись права на земельные участки только для ведения личного хозяйства, огородничества, пользование сенокосами и выпасами .

На основании ст. 29 Основ земельного законодательства 1968 года было предусмотрено пользование землей единоличными крестьянскими хозяйствами .

См.: Там же. РСФСР, 1923. № 54. Ст. 532 .

См.: Там же. 1925. № 27. Ст. 188 .

См.: Собрание законодательства СССР. 1925. № 65. Ст. 477, 478 .

См.: Там же. 1927. № 68. Ст. 688 .

См.: Вестник Верховного Совета СССР. 1968. № 51. Ст. 485 .

См.: Вестник Верховного Совета РСФСР. 1970. № 28. Ст. 581 .

См.: Вестник Верховного Совета. СССР. 1975. № 29. Ст. 435 .

См.: Там же. № 25. Ст. 388 .

Возникновение права землепользования крестьянского хозяйства было бессрочным и происходило в результате предоставления участка государством в лице уполномоченного органа советской власти .

Правовое регулирование земельных отношений требовало принятия, начиная с 1928 по 1986 год, постановлений о мероприятиях по проведению посевных и уборочных работ. Они принимались совместно советским правительством и Центральным комитетом правящей коммунистической партии, поскольку сельхозпроизводители были исключены из правоотношений собственности .

В годы Великой Отечественной войны особое внимание уделялось развитию индивидуального огородничества и повышению ответственности граждан, которая могла касаться в том числе лишения права на приусадебный участок1 .

В ходе Второй мировой войны в состав Советского Союза вошли новые территории. При этом особого законодательного акта о национализации земель на территории Западной Украины и Калининградской области принято не было, поскольку считалось достаточным, что это обеспечивалось фактом включения указанных территорий в состав республик Советского Союза .

Национализация земель была проведена на территориях Южного Сахалина и Курильских островов на основании Указа Президиума Верховного Совета СССР от 2 февраля 1946 г. «О национализации земли, банков, промышленных и коммуникационных предприятий, железнодорожного и водного транспорта и средств связи южной части острова Сахалин и Курильских островов»2 .

Возврат к рыночным отношениям в землепользовании начался в 1987 г., после внедрения арендных отношений в землепользование .

См.: О выделении земель для подсобных хозяйств под огороды рабочих и служащих:

Постановление СНК СССР и ЦК ВКП(б) от 7 апреля 1942 г. // Директивы КПСС и Советского Правительства по хозяйственным вопросам: сб. док.: в 4 т. М., 1957. Т. 2. Ст. 723;

О повышении для колхозников обязательного минимума трудодней: Постановление СНК СССР и ЦК ВКП(б) от 13 апреля 1942 г. № 508 // Правда. 1942. 22 авг .

См.: Вестник Верховного Совета СССР. 1946. № 5 .

К началу 1990-х годов относится проведение земельно-аграрной реформы, когда Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г. сделали большой шаг вперед в приближении к праву частной собственности на землю, поскольку они предусмотрели новый вещно-правовой титул – «право пожизненного наследуемого владения земельным участком»1 .

Россия, опережая союзный уровень государственной власти, приступила к проведению земельной реформы только своим законодательством и законодательством, входящих в нее субъектов. Так, 22 ноября 1990 г. был принят Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»2, 23 ноября 1990 г. Закон РСФСР «О земельной реформе»3, а в последующем была принята Республиканская программа проведения земельной реформы, утвержденная Постановлением Совета Министров РСФСР 18 января 1991 года4 .

Частная форма собственности граждан на земельные участки была впервые предусмотрена в Законе РСФСР от 15 декабря 1990 г. № 423-1 «Об изменениях и дополнениях Конституции РСФСР»5. В соответствии с указанным Законом предусматривалось ограничение свободы собственников по отчуждению земельных участков другим субъектам, кроме государства. Такое ограничение было связанно с истечением установленного законом периода возникновения права собственности на такой объект недвижимого имущества, за исключением наследования земельного участка .

Закон СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР»6 ввел право собственности граждан на земельные участки на общесоюзном уровне .

См.: Там же. 1990. № 10. Ст. 129 .

См.: Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 26 .

Ст. 324 .

См.: Вестник Верховного Совета РСФСР. 1990. № 26. Ст. 327 .

См.: Собрание постановлений РСФСР. 1991. № 10. Ст. 134 .

См.: Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР .

1990. № 30. Ст. 416 .

См.: Вестник Верховного Совета СССР. 1990. № 11. Ст. 164 .

24 декабря 1990 г. Законом РСФСР «О собственности в РСФСР»1 был установлен перечень объектов права собственности. К ним относились, в том числе земельные участки граждан .

Земельным кодексом РСФСР от 25 апреля 1991 г. № 1103-12 были закреплены реформенные положения, предусмотрено создание крестьянских (фермерских) хозяйств. Выходившие из состава сельскохозяйственных предприятий фермеры наделялись своей земельной долей и имущественным паем. Это не требовало согласия трудового коллектива .

Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР»3 расширялись правомочия, которые мог осуществлять собственник до истечения ограничивавших сроков .

Так, собственник до истечения 10 лет вправе стал продавать земельные доли при выходе на пенсию, а также в других случаях, определенных указом, что укрепило правовое положение земельного собственника. Земельные доли могли переходить в собственность только специальным субъектам, имевшим необходимый правовой статус на соответствующем сельскохозяйственном предприятии (занятость или членство). Большую роль в регулировании отношений собственности на землю сельскохозяйственного назначения сыграло Постановление Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов»4 .

Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»5 предоставил гражданам, являющимся земельными собственниками, широкие права по распоряжению участками .

См.: Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР .

1990. № 30. Ст. 416 .

См.: Там же. 1991. № 22. Ст. 768 .

См.: Вестник Верховного Совета. 1992. № 14. Ст. 761 .

См.: Сборник постановлений Российской Федерации. 1992. № 1–2. Ст. 9 .

См.: Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 44. Ст. 4191 .

Указанными подзаконными нормативными актами вводился оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения, но их юридической силы было недостаточно, чтобы узаконить имущественно-земельный оборот, поэтому нужны были федеральные законы, кодексы, конституционные законы .

Недостаточным для регулирования земельных отношений также было принятых федеральных законов .

Конституция РФ 1993 года закрепила частную, государственную и муниципальную собственность на землю (ст. 9). Она упразднила ограничительные сроки, установленные для граждан, по распоряжению земельными участками, определенные первыми актами законодательства о собственности на земельные участки .

В период с 1990 по 1993 год аграрные реформы законодательства по развитию частной формы собственности шли по пути развития, приватизации земель сельскохозяйственного назначения, а также земельных участков, используемых гражданами для удовлетворения личных потребностей (подсобные хозяйства, предназначенные для жилищных целей, садоводства и огородничества, размещения дач и гаражей и т. д.). Утверждался принцип платного землепользования .

Огромную роль в утверждении частной формы собственности на объекты земельной недвижимости граждан сыграл новый Гражданский кодекс РФ .

Между тем возник другой острый вопрос по поводу регулирования права собственности на земельные участки, связанный с соотношением гражданского (частного), земельного и других (публичных) отраслей законодательства, которую призвана решить проводимая в настоящее время реформа гражданского законодательства .

В целях привидения устаревшего, противоречивого законодательства в соответствие с новыми социально-экономическими условиями, сложившимися в РФ, был принят новый Земельный кодекс, вступивший в силу с 30 октября 2001г. – со дня его официального опубликования .

Принятие законов происходило в условиях острой политической борьбы между представителями различных направлений. Представители рыночной экономики сумели добиться более крепких позиций во властной системе, что привело к перелому в формировании законодательства, посвященного частной собственности граждан на земельные участки.

Среди наиболее важных законодательных актов можно привести также следующие нормативноправовые акты:

– Закон РФ от 23 декабря 1992 г. № 4196-1 «О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства»1;

– Указ Президента РФ от 23 апреля 1993 г. № 480 «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками»2;

– Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю»3;

– Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

– Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним»4;

– Закон РСФСР от 22 марта 1991 г. № 948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках»5;

– Закон РСФСР от 3 июля 1991 № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий»6, который наряду с Указом См.: Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 1 .

Ст. 26 .

См.: Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 17. Ст. 1452 .

См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 11. Ст. 1026 .

См.: Там же. 1998. № 8. Ст. 963 .

См.: Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР .

1991. № 16. Ст. 499 .

См.: Там же. № 27. Ст. 927 .

Президента «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» обеспечил радикальный механизм реформирования земельных отношений;

– Указ Президента РФ от 2 марта 1992 г. № 213 «О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан»1;

– Указ президента РФ от 23 апреля 1993 г. № 480 «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками»2 был направлен на установление региональными властями РФ потребностей граждан в земельных участках, определенного назначения (за плату и бесплатно) в отведенный для этого период времени;

– Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» .

Таким образом, новые акты законодательства о собственности привели к следующим существенным изменениям в области земельного строя России .

1. Ликвидирована исключительная государственная собственность на землю, утверждена частная форма собственности граждан на земельные участки, которые осуществляют свои правомочия свободно, за исключением ограничений, установленных федеральными законами. Право частной собственности на землю гарантируется .

2. Проведена реорганизация колхозов и совхозов, позволившая гражданам иметь земельные участки сельскохозяйственного назначения в своей собственности для ведения индивидуального хозяйства .

3. Разработаны юридические нормы, регулирующие приватизацию земельных участков гражданами. Уполномоченным публичным органам предоставлено право формирования специального земельного фонда за счет, установленных законом земель, из которого осуществляется приватизация земельных участков. Уполномоченные субъекты обязаны проводить ряд мероприятий, направленных на оказание поддержки гражданам по См.: Там же. 1992. № 11. Ст. 561 .

См.: Там же. 1993. № 25. Ст. 1427 .

приобретению земельных участков в порядке приватизации, в том числе, исполнять обязанности по информированию граждан о свободных землях .

За сокрытие подобной информации виновные должностные лица подлежат штрафу .

4. Установлен запрет на произвольное вторжение в сферу хозяйственного господства гражданина-собственника со стороны публичных субъектов и иных лиц. Предусмотрена судебная защита от неправомерного вмешательства в деятельность указанных субъектов, а также взыскание убытков, причиненных незаконным вмешательством. Установлены различные виды юридической ответственности за нарушения различных земельно-правовых запретов и обязанностей .

5. На законодательном уровне стали предприниматься меры по не допущению недобросовестной конкуренции, другие возможности давления на сельхозпроизводителя. Так, согласно Закону РСФСР от 22 марта 1991 г. № 948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках», законодатель направил деятельность государства на противодействие монопольному положению колхозов и совхозов, их руководителей .

6. Введена платность, то есть экономико-правовой метод режима использования земель, реализуемого через покупную цену, налогоблажение1, арендную плату .

7. Придан приоритетный правовой статус сельскохозяйственному использованию земель .

8. Устранена несправедливость и неправомерность действий со стороны государства, допущенные в прошлом, а именно предоставление земельных участков в собственность бесплатно в пределах и случаях, допускаемых законом, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства и т. п .

См.: О плате за землю: Закон РФ от 11 октября 1991 № 1738-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1991. № 44. Ст. 1424 .

9. Создан эколого-правовой механизм охраны и рационального использования земельных участков в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» .

Ведение деятельности по использованию земельных участков управомоченными лицами, стимулировалось экономико-правовыми методами .

10. С целью стимулирования деятельности по производству экологически чистой продукции. Предусмотрена финансовая и уголовная ответственность за умышленное несоблюдение указанных требований главой крестьянского двора .

В земельный фонд не включались участки, которые не позволяли выращивать продукцию, не удовлетворяющую санитарным и другим нормативным требованиям .

11. Деятельность землепользователя стала обеспечиваться мерами правовой охраны окружающей природной среды, например, путем приостановки деятельности субъекта, допустившего правонарушение .

12. Усилена ответственность за земельные правонарушения .

13. Зарегистрированы права граждан на большую часть земельных участков, а количество сделок с земельными участками граждан постоянно растет, поэтому введение в России частной формы собственности соответствует ч. 2 ст. 9 Конституции РФ, ст. 209–217 ГК РФ и содействует все более активному включению земельных участков в гражданский оборот .

Таким образом, можно определить общие условия приобретения земельных участков в собственность граждан на основании законодательства в ходе земельной реформы .

Опыт земельных реформ в России (1861, 1906, после 1990) показал, что приобретение объектов земельной недвижимости землепользователями в ходе аграрных преобразований возможно путем предоставления их из земель, составляющих публичную собственность, а также частную собственность крупных землевладельцев в собственность землепользователей, у которых земельные участки находились на определенном правовом основании. Передача земельных участков предполагает обращение граждан к уполномоченному лицу в порядке, установленном земельным законодательством. При этом допускается бесплатная передача земельных участков в собственность граждан в пределах норм, установленных уполномоченными лицами для соответствующей категории субъектов и земельных участков. Земельный участок, общая площадь которого превышает норму площади для бесплатной передачи в собственность, выкупается на основе договора либо остается на том правовом основании, на котором принадлежало заинтересованному лицу .

Не противоречит справедливости правило о том, что принадлежащие гражданам земельные участки на ином правовом основании запрещается им передавать принудительно, то есть передавать земельные участки в частную собственность гражданам без их согласия. Нельзя обязывать граждан приобретать земельный участок в собственность, а равно отказывать гражданину в приобретении в собственность земельного участка, имеющего надлежаще оформленные документы, если законом и территориальными планами допускается такое приобретение в интересующем месте. Допустимо установление гражданам льготных сроков и других оправдательных преимуществ в ходе изменения ими правового основания принадлежности земельного участка на право собственности перед другими субъектами при сходных обстоятельствах, например коммерческими организациями и иностранными субъектами на землях определенной категории и режима. Не допускается приобретение в собственность спорных земельных участков, в отношении которых ведется разбирательство, до вступления в силу соответствующего решения уполномоченного органа публичной власти .

Глава 2. Особенности правового режима земельного участка как объекта права собственности граждан § 1 .

Понятие и содержание права собственности на земельный участок Граждане как собственники объектов земельной недвижимости имеют в отношении них правомочия, о которых в цивилистической теории и практике сложилось устойчивое представление1, поэтому мы придерживаемся того взгляда, что указанные собственники осуществляют владение, пользование и распоряжение земельными участками только для собственных нужд в соответствии с целями, которые установлены федеральными законами. Мы полагаем, что все правомочия собственника допустимо отнести либо к владению, либо к пользованию, либо к распоряжению, несмотря на то что на эту проблему имеются и альтернативные взгляды правоведов2 .

Анализ положений проекта изменений гражданского законодательства в п. 1 ст. 286 вновь придерживается излагаемой нами позиции, устанавливая новые ограничения в публичных интересах, например, в интересах соседей, указывая на необходимость соблюдения ими различного рода правил, ограничений и обременений, обеспечивающих им безопасное использование земельных участков, а также расположенных на них объектов недвижимости .

Полагаем, что специфика права собственности на земельные участки проявляет себя также в тех корреспондирующих друг другу земельных правах и обязанностях, которыми собственников наделяют нормы земельного законодательства, например, ст. 40 ЗК РФ. Кроме того, они придают собственнику соответствующую направленность по осуществлению им владения, пользования и распоряжения земельным участком. При этом владение обеспечивает контроль собственнику за своей земельной недвижимостью .

Считаем, что он является условием осуществления пользования такой См., напр.: Анисимов А. П., Рыженков А. Я., Черноморец А. Е. Субъективное право собственности: новый взгляд на старые проблемы // Новая правовая мысль. 2007. № 2 .

С. 28–32; Камышанский В. П. О содержании права собственности // общество. Право. Власть:

межвуз. сб. науч. тр. Ч. 1: Современные проблемы правовой реформы / под общ. ред .

П. В. Анисимова. Волгоград, 1997. С. 56 .

См., напр.: Анисимов А. П., Рыженков А. Я., Черноморец А. Е. Субъективное право собственности: новый взгляд на старые проблемы // Новая правовая мысль. 2007. № 2 .

С. 28–32; Камышанский В. П. О содержании права собственности // общество. Право. Власть:

межвуз. сб. науч. тр. Ч. 1: Современные проблемы правовой реформы / под общ. ред .

П. В. Анисимова. Волгоград, 1997. С. 56 .

недвижимостью, или как верно отмечается в литературе, извлечения полезных свойств и получения дохода1 .

Важно отметить, что перечень прав собственника земельного участка не является закрытым, поэтому он может быть установлен иными актами законодательства .

Таким образом, собственник земельного участка не обладает неограниченным усмотрением по использованию своего участка, поскольку оно, определяется, в том числе, принадлежностью к той или иной категории земель, целью и разрешенным использованием. Использование земельных участков также должно осуществляться способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту .

В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственник земельного осуществляет застройку объектов недвижимости на земельном участке в соответствии целевым назначением участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов (подп. 2 п. 1), использовать общераспроспространенные полезные ископаемые в соответствии с законодательством РФ (подп. 1 п.1), проводить мелиоративные работы в соответствии с в соответствии с экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями законодательства (подп. 3 п.1) .

Таким образом, правомочие пользования земельным участком предполагает одновременное наличие определенного набора прав и соответствующих им обязанностей у гражданина как собственника .

См.: Ахметьянова З. А. К вопросу о содержании права собственности // Конституция Российской Федерации и современное законодательство: проблемы реализации и тенденции развития (к 10-летию Конституции России): междунар. Науч.-практ. конф. (Саратов, 1–3 октября 2003 г.): в 3 ч. Ч. 1 / под ред. А.И. Демидова, В.Т. Кабышева. Саратов, 2003. С. 184 – 185 .

Следует также отметить, что собственник земельного участка несет общее и специальное бремя. Под общим бременем понимается обязанность содержания земельного участка и несение ответственности за нарушение действующего законодательства. Специальное бремя предполагает исполнение обязанности по осуществлению деятельности на земельном участке в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, а также воздержание от причинения вреда земельному участку в ходе антропогенной деятельности собственника .

Правомочие распоряжения является важнейшим правомочием собственника, который вправе совершать все сделки с земельным участком, предусмотренные действующим гражданским законодательством, с учетом норм специального законодательства, устанавливающего особенности правового регулирования в отношении ряда правовых оснований приобретения права собственности на земельный участок .

Наряду с правами, собственники участков должны выполнять обязанности, которые могут носить общий характер. Общие обязанности заключаются в том, чтобы нести бремя содержания земельного участка и бремя ответственности за нарушение законодательства.

Специальные обязанности состоят в том, чтобы использовать участок:

– в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием;

– не наносить вреда земельному участку в ходе антропогенной деятельности;

– не нарушать прав участников соответствующих объединений граждан, созданных для использования земельных участков в соответствии с установленным назначением;

– соблюдать агротехнические требования, ограничения, обременения и сервитуты;

– своевременно уплачивать членские и иные взносы, предусмотренные федеральными законами и уставами дачного объединения, земельного налога и иных платежей;

– осваивать в течение трех лет земельный участок, если иной срок не установлен земельным законодательством;

– соблюдать градостроительные, строительные, экологические, санитарногигиенические, противопожарные и иные требования;

– принимать участие в деятельности объединений граждан, использующих земельные участки в соответствии с личными потребностями;

– присутствовать на собраниях таких объединений;

– выполнять решения общего собрания членов такого объединения или собрания уполномоченных и решения правления такого объединения и т. д.1 В отличие от Земельного кодекса РСФСР 1991 г. перечень прав и обязанностей собственника, установленный в действующем Земельном кодексе РФ, может дополняться нормами специальных законов. Следует отметить, что в ст. 40, 42 ЗК РФ не содержится исчерпывающий перечень прав и обязанностей, поскольку они конкретизируются в нормативно правовых актах, определяющих режим использования отдельных видов земель. Права и обязанности в этих нормативных правовых актах определяются с учетом целевого назначения объекта земельной недвижимости. Так, ст. 7 Федерального закона от 16 июля 1998 г .

№ 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» конкретизирует права собственников в соответствии с регулированием того круга общественных отношений, которые следуют из названия закона. Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в ст. 19 соответственно уточняются обязанности членов объединений граждан, указанных в наименовании закона .

См.: Чикильдина А. Ю. Указ. соч. С. 75 .

С учетом целевого использования земельных участков в юридической литературе предлагается классифицировать права и обязанности на общие и специальные1, поскольку ими наделяются все собственники земельных участков независимо от цели предоставления. К общим правам и обязанностям могут быть отнесены право землепользования; разработка и добыча в установленном порядке для собственных нужд, имеющихся на земельном участке общераспространенных природных ресурсов и ископаемых; осуществление мероприятий по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов; своевременное использование земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременное внесение платежей за землю; недопущение загрязнения, захламления, деградации и ухудшения почв .

К специальным правам относятся строительство жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений и сооружений и иных разрешенных технических и природных объектов; проведение в соответствии с разрешенным использованием оросительных, осушительных и других определенных законодательством работ .

Перечисленными правами обладатели земельных участков наделяются с учетом цели их использования .

Именно на гражданина как собственника земельного участка возложена обязанность соблюдать общие и специальные права и обязанности .

Кроме того, на граждан возложена обязанность по соблюдению требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарногигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов .

Необходимостью этого является то, что земля представляет собой основу жизни и деятельности проживающего на ней населения в силу конституционных положений. Их развивают (п. 2 ст. 7, ст. 42 ЗК РФ), устанавливающие См.: Земельное право России: учеб. по специальности «Правоведение» / под ред .

В. В. Петрова. М, 1995. С. 90–92; Самончик О. А. Земельная правосубъектность сельскохозяйственных коммерческих организаций // Право собственности на землю в сельском хозяйстве Российской Федерации. М., 1996. С. 44–45 .

использование объектов земельной недвижимости в соответствии с целевым назначением. При этом правовой режим определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием земель .

Нельзя не отметить, что одним из важнейших правомочий собственника является застройка земельного участка. Она по действующему законодательству будет ставиться в зависимость от цели предоставления земельного участка, например, участок, предоставленный для садоводства, не потребует разрешения на проведение строительных работ, однако будет запрещено нарушать строительные нормы и правила. Это установлено на основании п. 1 ст. 9 и п. 1 ст. 46 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании»1 в целях: защиты жизни или здоровья, имущества, охраны окружающей среды и т. д.; если речь идет об участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, то по общему правилу в этом случае требуется получить разрешение на производство застройки, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ .

На отдельные виды строительных объектов разрешение на строительство не требуется. Так, согласно п. 17 ст. 51 ГрК РФ указанное разрешение не требуется в случаях строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью; киосков, навесов и других объектов, не являющихся капитальными; строений и сооружений вспомогательного характера и т. д .

Анализ проекта ГК РФ вновь подтверждает провозглашенный подход в ст. 1 ЗК РФ, обеспечивающий единство правовой судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами .

См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 52 (Ч. 1). Ст. 2140 .

В зависимости от целевого назначения все земельные участки образуют земли, разделенные на целевые категории в соответствии со ст. 7 ЗК РФ .

Перечисленные в статье категории земель указываются в актах уполномоченных органов о предоставлении земельных участков, в договорах, актах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; в иных документах в случаях, установленных законодательством .

По целевому признаку Земельный кодекс РФ различает: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли поселений; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли запаса;

земли, находящиеся в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов .

В проекте ГК РФ отсутствует подобная классификация, так как эти вопросы входят в компетенцию земельного законодательства, однако проект выделяет особенности отдельных видов земель. Так, согласно абз. 1 п 2. ст. 286 проекта собственник осуществляет свои правомочия в отношении земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, а также с соблюдением природоохранных требований. В соответствии с абз. 2 отнесение земельного участка к той или иной категории в зависимости от его целевого назначения осуществляется на основании закона и в установленном им порядке .

Таким образом, в проекте ГК РФ говорится об ограниченном характере использования собственником принадлежащего ему участка (п. 2 ст. 286), воспроизводя положения о его целевом назначении, разрешенном использовании, соблюдении природоохранных требований. В свою очередь целевое назначение определяется категорией земельного участка (земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов и т.д.) .

Действующее законодательство также придерживается подхода, ограничивающего свободу использования земельного участка гражданами, устанавливая в отношении него особый режим. Так, например, Федеральный закон от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» различает приусадебный и полевой участки граждан. Первый расположен в пределах территории поселения, а второй за его границами. Кроме того, на первом участке допускается строительство объектов недвижимого имущества .

Особо в проекте ГК РФ подчеркивается, что правовой режим поверхностных вод подчиняется правовому режиму земельного участка, поскольку на них распространяются нормы о праве собственности объекта земельной недвижимости, на которой находятся такие воды. Согласно п 2. ст .

269 проекта поверхностные воды и покрытые ими земли, не отнесенные к землям водного фонда, не образуют водного объекта и являются частью земельного участка, в границах которого они находятся. К такому земельному участку применяются правила настоящего Кодекса о праве собственности на земельные участки. В соответствии с п. 4 ст. 296.9 проекта правила настоящего Кодекса о праве собственности на земельные участки соответственно применяются к отношениям собственности, объектом которых являются водные объекты, если иное не предусмотрено законом и не вытекает из существа отношений .

Соответствующее определение поверхностных вод дано в п. 2 ст. 5 Водного кодекса РФ .

Отдельно законодатель говорит в проекте ГК РФ о таких водных объектах, как пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельных участков, принадлежащих на праве собственности частному лицу, которые соответственно могут ему принадлежать как собственнику, за исключением случаев предусмотренных актами законодательства .

В литературе в настоящее время является дискуссионным вопрос о предоставлении земельных участков лесного фонда в частную собственность .

Полагаем, что решение указанной проблемы возможно путем предоставления указанных объектов во владение и пользование граждан, а не только в частную собственность .

Как отмечалось, право собственности на земельный участок регулируется нормами различных отраслей, однако пределы распространения права собственности на земельный участок определяются, прежде всего, ГК РФ (п. 1, 2 ст. 261). Одним из важнейших специальных законов, устанавливающих права по использованию полезных ископаемых и природных ресурсов собственником земельного участка, развивающих норму ст. 261 ГК РФ, являются положения ст. 19 Закона «О недрах». При этом права по приобретению и использованию гражданами земельных участков подчиняются нормам об их предельных размерах (ст. 33 ЗК РФ) .

Согласно ст. 133 ГК РФ вещь раздел которой невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части. Указанный в норме Гражданского кодекса РФ признак неделимой вещи учитывается также применительно к земельному участку .

Земельные участки также могут быть неделимыми в силу прямого законодательного запрета, например, являющиеся имуществом садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения .

Необходимо особо отметить, что наличие двух и более сособственников на один земельный участок предопределяет закрепление в законодательстве специальных правил по осуществлению правомочий собственников такого общего недвижимого имущества. Так, граждане могут владеть объектами земельной недвижимости на праве общей собственности с определением доли каждого из сособственников или без определения таких долей. Она возникает при поступлении земельного участка в собственность двух или нескольких лиц и признается равной, если иное не следует из закона или договора, судебного решения .

Общая собственность на земельные участки является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование другой разновидности общей собственности на этот объект недвижимости, которая может иметь место, например, в отношении общих земельных участков супругов (ст. 33–34 Семейного кодекса РФ1); имущества общего пользования организации, приобретенного за счет целевых взносов (ч. 2 ст. 4 Федерального закона "О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединениях граждан"; после государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, когда такому объединению земельный участок передается за плату, то первоначально участок предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельного участка в собственность каждого члена объединения (ч. 4 ст. 14 Федерального закона «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединениях граждан» .

Правила осуществления правомочий долевыми сособственниками земельных участков подчиняется общегражданским правилам, в том числе тех, которые касаются:

– необходимости наличия между ними соглашения при осуществлении общих правомочий, а при его отсутствии – в порядке, определяемом судом;

– права выдела в натуре своей части земельного участка из общей земельной недвижимости, а если невозможно совершить подобное действие, то получение приходящейся на его долю компенсации;

– доходов, то есть плоды, продукция и доходы распределяются соразмерно земельным долям сособственников, если иное не установлено соглашением между ними;

См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 1. Ст. 16 .

– обязанностей участника собственности уплачивать необходимые платежи, а также издержки по содержанию земельного участка соразмерно своей доли;

– преимущественного права покупки земельной доли сособственниками земельного участка при его возмездном отчуждении другим участником долевой собственности, кроме продажи с публичных торгов, с соблюдением требований, предъявляемых к оформлению таких сделок, по прекращению (приобретению) земельных прав1 .

Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены особенности осуществления правомочий собственниками земель указанного в законе назначения .

Так, в соответствии ст. 13 указанного Закона установлены подробные правила выдела земельного участка в счет своей земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения. Участник долевой собственности вправе определить юридическую судьбу своей земельной доли, если был осуществлен выдел земельного участка в натуре в счет указанного объекта права собственности. Изъятием из этого правила является отчуждение земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности .

Указанное лицо, продающее земельную долю, не должно извещать сособственников о таком намерении .

Владение и пользование сособственниками земельными долями сельскохозяйственного назначения (если их более пяти) имеет свои особенности:

– решения о порядке владения и пользования принимаются общим собранием;

См.: О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ .

– уведомления о предстоящем собрании рассылаются в установленные законом сроки до даты проведения собрания в требуемой форме и допускаемыми способами;

– правомочно собрание, если на нем присутствовало не менее чем 20 % от общего числа участников .

Участники совместной собственности осуществляют правомочия собственника:

– сообща владея и пользуясь общим земельным участком, если иное не предусмотрено соглашением между ними;

– осуществляя распоряжение по согласию всех участников, которое предполагается, если иное не вытекает из согласия всех участников .

Правила о владении, пользовании и распоряжении земельными участками применяются к отдельным видам совместной собственности, если федеральным законом не установлено иное .

Участники совместной собственности осуществляют свои права на земельный участок на основании заявления одного из правообладателей, если федеральным законодательством либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное .

Таким образом, собственность на земельные участки как юридическая категория охватывает собой права владения, пользования и распоряжения, однако собственник не абсолютно свободен в выборе способов и направлений использования своей земельной недвижимости. Усмотрение собственника по осуществлению своих правомочий ограничено нормами земельного законодательства, а также специальными положениями других актов законодательства, закрепляющих правила должного (обязанности), возможного (права) и ограниченного (запреты) поведения собственников земельных участков .

Земельные права собственника земельного участка – это правомочия, осуществление которых предполагает отсутствие принуждения со стороны других лиц, то есть реализуемых по воле собственника. Земельные обязанности – это правомочия, установленные законом и подлежащие обязательному исполнению .

Особенности земельных правомочий собственника состоят в том, что они реализуются с соблюдением установленного порядка землепользования, характеризуясь нередко наличием связи между правомочием и корреспондирующей обязанностью, определенной непосредственно законом .

§ 2. Юридические основания и порядок приобретения (прекращения) права собственности на земельный участок Основания приобретения права собственности граждан на земельный участок носят комплексный характер, поскольку они предусмотрены актами различной отраслевой направленности. Указанное обстоятельство требует обратиться к анализу норм нескольких отраслей законодательства .

Правовым основанием, определяющим предмет отраслевого регулирования приобретения права собственности на объект земельной недвижимости, выступают положения ст. 15, 25 ЗК РФ, которые отсылают к нормам гражданского законодательства и других федеральных законов. Полагаем, что специальным законом, в соответствии с которым регулируется возникновение права собственности на земельный участок, является Федеральный закон «О государственной регистрации» .

Следует отметить, что проект изменений гражданского законодательства относит в силу своих собственных положений решение указанного вопроса к предмету своего собственного правового регулирования (п. 3 ст. 286) .

Таким образом, законодатель придерживается линии отнесения оснований приобретения (прекращения) права собственности к предмету гражданского законодательства, закрепляя компетенцию по их установлению за Российской Федерацией в соответствии с п. «о» ст. 72 Конституции РФ .

Порядок приобретения (прекращения) права собственности на землю установлен законом и гарантируется Конституцией РФ. Важнейшими конституционными принципами, воплощающимися в действующем законодательстве, являются: общий запрет на принудительное отчуждение имущества; за исключением публичных нужд на основе предварительного и равноценного возмещения; только по решению суда .

Действующее гражданское законодательство устанавливает как общие нормы, устанавливающие возникновение гражданских прав, дозволяющие гражданам приобретать их своей волей и в своем интересе, так и специальные нормы, определяющие особенности возникновения права индивидуальной и общей собственности .

Специальный характер правового регулирования приобретения прав на земельный участок по отношению к общим положениям о гражданских правах и праве собственности носят правила главы 17 ГК РФ, посвященные основаниям приобретения (прекращения) права собственности на объекты земельной недвижимости .

Право частной собственности граждан на земельные участки возникает из правовых оснований, предусмотренные законом, которые относятся к первоначальному либо производному способу приобретения права собственности, а сам способ приобретения выступает классификационным критерием разграничения оснований возникновения права собственности на предмет:

1) наличие добровольности волеизъявления на переход земельного участка в собственность другого субъекта;

2) наличие правопреемственности. Если она присутствует, то возможно погашение обязательств и долгов, образовавшихся у прежних собственников .

Бесплатно земельные участки приобретаются в собственность гражданами, использующими их на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Указанные лица в упрощенном порядке регистрируют право собственности на принадлежащие им земельные участки (ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») .

Согласно п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, вправе бесплатно приобрести земельный участок в собственность, если право собственности на жилые дома возникло у гражданина до введения в действие ЗК РФ либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя возникло на жилой дом до введения в действие ЗК РФ .

Исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане - собственникам зданий, строений и сооружений, на которых расположены эти объекты, в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством (п. 1 ст. 36 ЗК РФ) .

В связи с действующими основаниями приобретения (прекращения) права собственности на земельные участки, можно согласиться с высказываемыми мнениями в литературе о том, что в настоящее время не выстроена стройная и ясная система указанных правовых оснований1 .

Как отмечалось, установление правовых оснований приобретения права собственности на земельный участок носит комплексный характер, поэтому в теоретических работах указывается на то, что они определяются гражданским и земельным законодательством. При этом юридические факты (составы) порождают соответствующие последствия не только в результате возмездного приобретения, но и переоформления гражданами прав на объекты земельной недвижимости2 .

Согласно ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, поэтом к ним применяются положения ст. 8 и нормы гл. 14 ГК РФ. В связи с этим можно дать общую характеристику юридическим актам и порядку приобретения в частную собственность гражданами объектов земельной недвижимости .

1. Акты публичных органов власти, сопровождаемые проведением работ по формированию земельных участков, для их предоставления из земельного фонда. Они (акты-решения) являются наиболее распространенными основаниями предоставления в собственность земельных участков, поскольку в См.: Дмитриев А. В. Возникновение права собственности на землю в силу закона // Законодательство. 2005. № 6. С. 28 .

См.: Анисимов А. П., Дзагоев С. В., Кокоева Л. Т. Указ соч. С. 55 .

настоящее время Россия переживает активизацию процесса предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Работы по формированию земельных объектов могут проводиться:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов (предоставляется только по результатам торгов);

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов в порядке, определенном ст. 32 ЗК РФ в собственность или в аренду (подп. 1, 2 п. 1, п. 2, 3, 4 ст. 30 ЗК РФ) .

Не исключается отрицательный ответ органа публичной власти на заявление гражданина о предоставлении ему в собственность земельного участка. Однако отказ должен быть основан на установленном федеральным законом запрете предоставить участок в частную собственность .

Важно отметить, что предоставление земельных участков в собственность граждан гарантируется нормой абз. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ, определившей, что гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства .

Приобретение права собственности наступает при наличии оснований (юридических фактов), обобщающий перечень которых содержится в ст. 8 ГК РФ .

В качестве соответствующих оснований могут выступать как действия лиц (сделки по отчуждению), так и события (смерть гражданина, порождающая наследственные правоотношения). Земельный участок может быть предоставлен в собственность только на основании компетентного органа публичной власти .

Права на земельный участок могут следовать из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, в результате приобретения имущества по законным основаниям .

В ст. 240 проекта ГК РФ определено, что при первоначальном приобретении право собственности устанавливается независимо от права предшествующего собственника1, то есть в этом случае не действует правило о производном характере прав последующего собственника при переходе земельного участка в его собственность от правопредшественника. При таком способе приобретения права собственности собственник земельного участка может отсутствовать, то есть его может не быть или он может быть неизвестен .

Право собственности на земельный участок может быть приобретено даже тогда, когда обладание им не опирается на правовое основание, например, в случае приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) .

При производном способе смены собственника права третьих лиц на вещь не утрачиваются, как бы обременяя ее. Так, согласно абз. 2 п.1 ст. 240 проекта, в случае производного приобретения права собственности на вещь ограниченные вещные права, установленные до перехода права собственности, сохраняются, если иное не предусмотрено законом. Учет обременений ведут органы, уполномоченные на совершение соответствующих регистрационных действий с земельными участками, что дополнительно гарантирует обеспечение стабильности гражданского оборота .

Глава 18 проекта ГК РФ различает первоначальные и производные основания возникновения права собственности. В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 240 проекта приобретение права собственности на вещь, которая не имеет собственника, а также приобретательная давность по давностному владению является первоначальным. Нормой указанной статьи также установлено, что приобретение права собственности на вещь, которая имеет собственника, является производным основанием приобретения права собственности, кроме случаев, предусмотренных в законе .

См.: Изменение положений ГК РФ о вещных правах, обязательствах и договорах:

законопроект № 47538-6: принятый в первом чтении 27.04.2012 // СПС «КонсультантПлюс» .

Следует отметить, что в действующем законодательстве отсутствуют определения первоначальных и производных оснований возникновения права собственности .

Особым образом в проекте ГК РФ регулируется приобретение вещи по давностному владению. Согласно п. 1 ст. 242 проекта лицо – гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником вещи, но открыто и непрерывно владеющее как своей собственной недвижимой вещью в течение 15 лет либо движимой в течение 5 лет, приобретает право собственности на эту вещь .

Указанная формулировка проекта ГК РФ не полностью совпадает с той, которая дана в п. 1 ст. 234 ГК РФ. Так, отличия состоят в том, что вместо слова «имущество», используемого в действующем ГК РФ, в проекте указано слово «вещь», что исключает из приобретательной давности поступление в собственность имущественных прав и обязанностей. В проекте ГК РФ более не применяется требование «добросовестности» приобретения к давностному приобретателю. В ч. 2 п. 1 ст. 242 проекта ГК РФ установлено, что лицо, завладевшее вещью помимо воли собственника вещи, но открыто и непрерывно владеющее ею как своей собственностью в течение 30 лет (вместо действующих 15 лет), приобретает право собственности на эту вещь, что направлено на защиту владения, правовая охрана которого впервые предусмотрена ГК РФ .

По-иному в проекте определяется момент, с которого начинает течь приобретательная давность. Так, согласно п. 2 ст. 242 проекта ГК РФ течение срока приобретательной давности для давностного владельца начинается с момента начала владения вещью как своей собственной. Если лицо приобрело владение вещью в силу соглашения с собственником или с обладателем ограниченного вещного права, то течение срока приобретательной давности начинается с момента наступления срока возврата вещи указанному лицу .

До приобретения права собственности на вещь в силу приобретательной давности лицо, владеющее вещью как своей собственной, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания (п. 4 ст. 242 проекта) .

Полагаем, что приобретательная давность для земельного участка может начать течь не раньше 1991 г., поскольку именно в этом году была впервые введена частная собственность на землю. До этого вся земля находилась в исключительной государственной собственности государства, поэтому владелец земельного участка не мог относиться к ней как своей собственной .

Основания возникновения и прекращения права собственности, установленные проектом ГК РФ, в целом не изменились, однако нельзя не обратить внимание на появление такого способа приобретения права, как:

естественный нанос (намыв) земли водным потоком, и такого способа прекращения права собственности, как: искусственное или естественное затопление водой, приведшее к образованию водного объекта, согласно п. 5 ст. 286 проекта ГК РФ .

В Юридической литературе отмечается, что право на земельный участок возникает из совокупности оснований1. При наличии акта публичного органа о предоставлении земельного участка, совершенной сделки с земельным участком, ее нотариальном удостоверении в случаях предусмотренных законом, принятии судебного решения по земельному спору только следует особое действие – государственная регистрация. Например, в соответствии со 29 ЗК РФ предоставление гражданам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительного органа публичной власти. В соответствии с ним затем заключается договор, оформляющий приобретение прав на земельный участок. Право собственности на земельный участок возникает с момента государственной регистрации, за исключением случаев, когда возникновение права собственности прямо не будет связано законом с другим См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (Ч. 1) / отв. ред .

О. Н. Садиков. М., 1995. С. 27 .

обстоятельством в отношении предусмотренных им случаев. Право собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре (ст. 131 ГК РФ, п. 1 и 2 ст. 25 ЗК РФ). Кроме того, объекты земельной недвижимости также подлежат обязательному государственному кадастровому учету в соответствии с Федеральным законом от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»1, что имеет юридическое значение, поскольку он служит определению территориальных границ, которые важны для стабильного осуществления собственником своих прав на всей площади принадлежащего ему земельного участка. Необходимость указанного учета, определяется также тем, что объектом купли-продажи могут быть земельные участки прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ) .

Право собственности на земельный участок, имеющего собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении, а в случае смерти гражданина право собственности приобретается в порядке наследования .

Граждане имеют единый и равный правовой статус, препятствующий проявлению в отношении них дискриминации при осуществлении права собственности на земельные участи, а также при наделении их ими. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия их из оборота, установления запрета федеральным законом на их приватизацию, их резервирования для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 28 ЗК РФ) .

Если объект земельной недвижимости не имеет запрета на его приватизацию, то граждане-собственники обладают исключительным правом на приватизацию земельного участка, расположенным под его объектом недвижимого имущества (подп. 1 п. 1 ст. 1, п.1 ст. 36 ЗК РФ) .

См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2000. № 2. Ст. 149 .

Необходимо оговориться, что к отношениям по приватизации земельных участков не применяется Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»1 (подп.1 п. 2 ст .

3 ) .

Действующим законодательством предусмотрены общие правила, в соответствии с которыми предоставляются земельные участки, а именно:

1) платность (ст. 28 ЗК РФ); 2) соответствие требованию предельности размера (ст. 33 ЗК); 3) отсутствие ограничений в количественном плане, например, исключение предусмотрено п. 2 ст. 4 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» .

Пределы осуществления собственником правомочий в отношении земельного участка как объекта права собственности не являются безграничными. Они раскрыты в п. 2 ст.

261 ГК РФ, охватывая:

1) поверхностный слой; 2) водные объекты; 3) растения .

Следует отметить, что в силу действующего законодательства право собственности гражданина на земельный участок не включает в себя такие природные элементы как недра и воздушный столб. Однако оно не запрещает ему их использовать для себя в допускаемых пределах. Так, в силу п. 3 ст. 262 ГК РФ и ст. 40 ЗК РФ гражданин вправе добывать общераспространенные полезные ископаемые, вести застройку своего земельного участка в соответствии с его целевым назначением и т.д .

Одним из важнейших преимуществ собственника является возможность строительства на своем земельном участке. При этом гражданин в результате застройки приобретает право собственности на возводимые им объекты недвижимости (ст. 263 ГК РФ), а земельное законодательство (п. 2 ст. 7, ст. 42 ЗК РФ) устанавливает в отношении собственника земельного участка соответствующие публичные обязанности: 1) целевое назначение; 2) См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 4. Ст. 251; 2003. № 9 .

Ст. 805 .

разрешенное использование; 3) категория земель; 4) способ использования, не причиняющий вреда; 5) применение необходимых правил и норм, обеспечивающих безопасные условия освоения земельного участка;

5) проведение мероприятий по охране земельного участка .

Нарушение собственником земельного участка указанных выше предписаний является основанием к изъятию объекта недвижимого имущества по основаниям и в порядке, предусмотренном нормами гражданского и иного законодательства для земельного участка соответствующего назначения (ст .

284–286 ГК РФ, например, п. 3 ст. 6 «Закона об обороте земель») .

Гражданин может также утратить право собственности на земельный участок в результате отказа от него, что влечет за собой возникновение права собственности у другого субъекта, в том числе сопровождающееся сменой формы собственности в порядке ст. 236 ГК РФ, ст. 53 ЗК РФ. Однако совершение указанного действия гражданином еще не влечет за собой прекращение прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом. Если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка .

Полагаем, что отказ от права собственности на земельный участок могло бы рассматриваться в качестве основания, прекращающего право собственности на находящиеся на нем объекты недвижимого имущества с даты государственной регистрации прекращения указанного права, если иное не было оговорено при совершении указанного действия .

Специфика возникновения (прекращения) права собственности на земельные участки может быть также поставлена в зависимость от того, к какой категории земель они принадлежат .

Не исключается установленный федеральным законом запрет на предоставление участка в частную собственность, поэтому требуется определить такие запреты, установленные законодательством .

Согласно ст.

27 ЗК РФ это, прежде всего, земельные участки, изъятые из оборота, к которым относятся следующие земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами:

– государственными природными заповедниками и национальными парками;

– зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы РФ;

– объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

– объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинскими и гражданскими захоронениями и т. д .

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами .

Полагаем, что в силу действующих ограничений не могут приобретаться в частную собственность граждан объекты земельной недвижимости: 1) из земель публичного лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий; 2) земель общего пользования и зарезервированных земель, находящихся в государственной или муниципальной; 3) из земель транспорта, если иное не установлено федеральными законами; 4) относящиеся к землям, подвергшимся, определенным законом видам заражения .

Таким образом, ограничение гражданского оборота земельных участков предполагает введение соответствующего запрета федеральным законом .

В зависимости от правового статуса физических лиц: граждане, иностранные граждане, физические лица могут вводиться дополнительные ограничения на оборот объектов земельной недвижимости. Полагаем, что публичные характеристики имеют все указанные объектов, как-то: цель использования, категория, зонирование и т.д. Они ограничивают свободу усмотрения собственника по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, но не запрещают вовлекать их в гражданский оборот .

Действующие федеральные законы указывают на состав земель, из которых не могут приобретаться объекты земельной недвижимости в собственность граждан. Установленный ими перечень является открытым .

Представляется, что развитие законодательства должно идти по пути сокращения ограничений по приобретению объектов земельной недвижимости в собственность граждан, использующих их для собственных нужд .

2. Следует обратить внимание на то, что федеральный закон вводит для граждан упрощенные процедуры приобретения права собственности на объекты земельной недвижимости, в отношении которых ранее состоялось решение уполномоченного властного субъекта об их предоставлении. Государственная регистрация права собственности гражданина на объект земельной недвижимости, предоставленный для его нужд в целях, установленных законом, может быть осуществлена в особом порядке. Это касается не только земельных участков, предоставленных на праве собственности, но не зарегистрированных, но и тех случаев, когда право на котором был приобретен земельный участок не было указано или его невозможно установить. Рассматриваемые правила распространяются на отношения, возникшие до введения в действие настоящего ЗК РФ. Переход указанных земельных участков к правопреемникам, например, при наследовании объектов недвижимости, находящихся на указанных земельных участках, сохраняет право на приобретение их в собственность (ст .

25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ) .

Право собственности на земельный участок приобретается в регистрационном органе при наличии юридического документа, определенного в п. 2 и 7 ст. 25.2, за исключением случая, когда он изъят из гражданского оборота в силу закон .

Федеральным законом специально предусмотрено укрепление вещного права гражданина на земельный участок. Оно разрешает гражданину переоформление права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельным участком на право собственности, приобретенных по правилам ранее действующего законодательства, до введения в действие настоящего ЗК РФ (п. 3 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие ЗК РФ») .

3. Органы правосудия в соответствии со своей подсудностью выносят решения об установлении спорных гражданских прав, в том числе права собственности на объекты земельной недвижимости .

4. Земельные участки могут также приобретаться в собственность граждан на основании особых актов применения гражданского права – сделок .

В случае приобретения гражданином объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, не принадлежащем собственнику здания, строения или сооружения на праве собственности, за приобретателем сохраняется право, на котором использовался такой земельный участок правопредшественником (п. 1 ст. 35 ЗК РФ). Полагаем, что к этому случаю не может быть применен подход о возникновении разновидности права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком1. В таком случае возникает право аренды или безвозмездного пользования объектом недвижимости .

Кроме того, приобретение гражданином объекта земельной недвижимости влечет возникновение права собственности на всего его принадлежности (например, посевы и посадки) и объекты (ресурсы), не являющиеся См.: Гражданское право: учебник: в 3 т. / под ред. А. П. Сергеева. М., 2009. Т. 1. С. 681 .

собственностью приобретателя, но на которые возникает право пользования ими, например, залежи песка и щебня .

Следует отметить, что ЗК РФ предусмотрены особые случаи возникновения объектов земельной недвижимости. Ими являются: 1) раздел; 2) объединение;

3)перераспределение; 4) выдел. Указанные способы создания объектов предполагают наличие соглашения между всеми заинтересованными пользователями смежных земельных участков, за исключением, наличия судебного решения, разрешившего спор о правах на их образование .

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения .

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений компетентных органов управления. Не требуется решения компетентного органа управления в случаях: раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениями; земельных участков, предоставленных гражданам на основаниях постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения; в иных предусмотренных федеральными законами случаях .

Решения об образовании земельных участков принимаются в ходе рассмотрения обращений граждан, имеющих земельные участки на праве собственности, или их представителей, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Обязательными приложениями к заявлениям являются кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка, правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки .

При разделе земельного участка образуется несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением раздела земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан .

Гражданин в результате раздела земельного участка, находящегося у него в собственности, приобретает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. Исключениями являются земельные участки, находящиеся в общей собственности, участники общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками .

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуется один или несколько земельных участков .

При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование смежных земельных участков прекращается. Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на различных вещных и обязательственных правах, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены соответственно на основании пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу .

Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон .

При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается .

Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков – физическими и юридическими лицами – не допускается, за исключением случаев:

– перераспределения таких земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом РФ принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;

– образования участков для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных п. 1 ст. 49 ЗК РФ .

Гражданам объекты земельной недвижимости принадлежат с учетом требований, предъявляемых к их размерам.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам на праве собственности из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель, устанавливаются в соответствии с целями использования земельных участков, при наличии которых применяются данные правила:

садоводство, огородничество, животновотноводство, дачное строительство, личное подсобное хозяйство и т.д. Ограничения по площади предоставляемых гражданам в собственность земельных участков устанавливаются актами федерального, субъектов федерации и муниципального законодательства .

Компетенция их разграничивается в зависимости от целевых нужд граждан, для которых приобретается земельный участок. В соответствии с п.1 ст. 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, ведения садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства устанавливаются законами субъектов РФ, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства – нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления .

Согласно п. 2 ст.

33 ЗК РФ максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для целей, перечисленных выше, устанавливаются:

– федеральными законами – в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;

– законами субъектов РФ – соответственно из государственных земель, собственниками которых они являются;

– нормативными правовыми актами органов местного самоуправления – в отношении земель, находящихся в собственности муниципальных образований .

Для целей, не указанных в п. 1 указанной выше нормы ЗК РФ, предельные размеры земельных участков определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией .

Полагаем, что правила о рассматриваемых земельных нормах (размерах) объектов земельной недвижимости также целесообразно устанавливать отдельными законами специально в отношении земельных участков соответствующего назначения, например, они определяются федеральными законами «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и «О личном подсобном хозяйстве» .

Анализ действующего законодательства о собственности на землю, показывает, что собственник приобретает право собственности и осуществляет права по владению, пользованию и распоряжению объектом земельной недвижимости по своему усмотрению в соответствии с действующим земельным и гражданским порядком. При этом право собственности на объект земельной недвижимости может возникнуть в соответствии со сделкой или иным предусмотренным законом титулом владения земельным участком .

Однако собственность на земельный участок может быть приобретена и в результате неисполнения (ненадлежащего) исполнения по сделке .

Закон, исключая случаи произвольного прекращения права собственности на объекты земельной недвижимости, устанавливает для этого соответствующие основания, например: 1) выкуп объекта для публичных нужд (49 ЗК РФ); 2) принудительное изъятие объекта (ст. 44 ЗК РФ); 3) реквизиция (51 ЗК РФ); 4) конфискация (ст. 50 ЗК РФ) и т.д. Подобный подход сохраняется и в проекте гражданского законодательства (ст. 286) .

Кроме того, действующим законодательством допускается раздел земельного участка, находящегося в долевой собственности, в результате которого также возможно принудительное прекращение общей собственности по воле частных лиц – граждан. Кроме того, п. 3 ст. 252 ГК РФ устанавливает правило, если выдел доли в натуре невозможен в силу закона или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник, имеет право на выплату ему стоимости его доли другим участникам долевой собственности .

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося земельном участке запрещен в соответствии с законом и иными нормативно-правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению в виду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, что вводит дополнительные правовые основания для изъятия указанного участка пунктом 2 ст. 272 ГК РФ .

Представляется, что целям изъятия земельного участка является обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника на основании решения суда, предусмотренного ст. 278 ГК РФ .

Следует заключить, что изъятие не может быть осуществлено произвольно, по свободному усмотрению публичных органов, то есть без правовых оснований и без соблюдения установленных законом правил. Так, подробный закрытый перечень оснований принудительного изъятия вещей у собственника для общественных и государственных нужд либо в наказание за использование земельных участков, противоречащее их рациональному и экологически безопасному использованию, дает также проект ГК РФ (например, ст. 264, 265, 268–270, п. 4 ст. 280, 296, 296.4) .

Не могут быть объектом взыскания земельный участок, на котором расположено жилое помещение (его часть), если оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением и не является в соответствии с законом об ипотеке предметом ипотеки, на которое может быть обращено взыскание (п. 1 ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ1) .

Собственник свободен совершать по своему усмотрению любые действия по владению, пользованию и распоряжению своим земельным участком, а также воздерживаться от них, но с учетом ограничений, обременений и других требований, предъявляемых к нему законом .

В случае отказа собственника от земельного участка, отсутствия у него собственника, неизвестности его нахождения, указанный объект может приобрести статус вещи, не имеющей хозяина в силу ст. 225 ГК РФ. В этом случае он подлежит принятию на учет уполномоченным на это органом по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого расположен. По истечении года указанный субъект может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на него .

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная поступившей в муниципальную собственность может быть принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность оставившим ее собственником, то есть соответствующие права и обязанности на земельный участок не прекращаются в отношении собственника до См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 46. Ст. 4532 .

приобретения права собственности на него другим лицом (абз. 2 ст. 236 ГК РФ, абз. 3 п. 3 ст. 225 ГК РФ .

Основания прекращение права собственности содержаться в главе 15 ГК РФ, закрепляющей помимо отчуждения вещи и отказа от нее собственника указание на гибель или уничтожение имущества, а также утрату права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст .

235 ГК РФ). Специальные нормы закрепляют, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, например, отчуждение недвижимого имущества в связи с отчуждением земельного участка п. 2 ст. 235, 239 ГК РФ;

земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства, не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом (ст. 284 ГК РФ). Полагаем, что специальный характер подобных норм состоит в ограничении гражданских прав в публичных целях. Кроме того, к указанным случаям следует применять соответствующие нормы Земельного кодекса РФ (гл. VII, VIII) .

Нарушение публичных запретов и обязанностей, установленных действующим законодательством, следует признавать правонарушениями, за совершение которых предусмотрены меры ответственности, установленные законом, например конфискация земельного участка, его принудительное изъятие, возмещение убытков, причиненных собственником в результате его ненадлежащего использования .

В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества (ст. 242 ГК РФ). При указанных обстоятельствах Земельный кодекс РФ определяет, что земельный участок может быть временно изъят у собственника с возмещением ему причиненных убытков и выдачей документа о реквизиции (п. 1 ст. 51). Полагаем, что следует сделать уточнение в Гражданском кодексе РФ, установив единое определение понятия реквизиции земельного участка, отдав приоритет временному изъятию земельного участка при чрезвычайных обстоятельствах .

Не вызывает сомнения необходимость соблюдения условия гарантирующего уважение права собственности, состоящее в том, что земельный участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости земельного .

Изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется:

– после предоставления по желанию лиц, у которых они изымаются, в том числе выкупаются, равноценных земельных участков;

– возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

– возмещения в соответствии в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды .

Указанные выше положения, гарантирующие имущественные интересы собственников земельных участков при их изъятии, основываются на п. 1 ст. 63 и ст. 62 ЗК РФ .

Основаниями изъятия земельных участков также являются случаи, связанные с реализаций следующих мероприятий:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов .

Проект ГК РФ (ст. 295) в своих положениях определяет, что изъятие земельного участка осуществляется только для публичных целей, формируя представление о государственных и муниципальных нуждах .

В проекте ГК РФ перечень таких целей существенно расширен. Согласно подп. 3 п. 1 ст. 296 проекта изъятие земельных участков путем выкупа осуществляется в случаях: необходимости расположения следующих объектов государственного или муниципального значения, если нельзя их разместить без изъятия, это следующие объекты: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

Важно указать, что указанный перечень не является закрытым, поскольку основания ограничений прав собственника в публичных интересах определяются Гражданским кодексом РФ (статья 2951, 2952) и иными законами (абз. 2 ст. 295 проекта) .

Полагаем, что в Земельном кодексе РФ и в специальных актах законодательства, которые определяют правовой режим земель, целесообразно закреплять возможность изъятия земельных участков у собственников в связи с их неиспользованием. Установление такой возможности только лишь в отношении земельных участков, владение которыми осуществляется на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды не обеспечивает в полной мере их надлежащего использования .

Представляется, что эта проблема особенно актуальна для земельных участков, составляющих фонд земель сельскохозяйственного назначения .

Нормы гражданского законодательства достаточно подробно регламентируют выкуп объекта земельной недвижимости из собственности гражданина в ходе его изъятия .

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. В выкупную цену включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ст. 281 ГК РФ) .

Следует учитывать, что при определенных обстоятельствах могут не включаться в расчет убытков некоторые затраты собственника земельного участка. Согласно ст. 280 ГК РФ собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкций зданий и сооружений на земельном участке в период его изъятия, указанный в норме статьи .

В настоящее время действуют нормы законодательства, которые детально регулируют вопросы определения убытков, возникающих в ходе изъятия земельных участков. Это правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 2621 .

Приобретение прав на объекты земельной недвижимости требует их регистрации и получения акта, подтверждающего это обстоятельство в порядке,

См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. № 19. Ст. 1843. .

указанном в федеральных законах. Основные положения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержатся в ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

В связи с регистрацией возникновения не только прав, но и необходимости регистрации самих сделок, в Концепции справедливо отмечается, что государственная регистрация таких сделок лишена практического смысла, поскольку основанием возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество является не заключение, а исполнение договора .

Вследствие этого целесообразно отказаться от регистрации сделок с недвижимостью и ограничиться регистрацией прав на недвижимое имущество1 .

Полагаем, что указанные положения концепции влияют на изменение подхода законодателя к необходимости регистрации самих сделок, сужая перечень тех из них, которые нуждаются в наличии такого государственного удостоверения их совершения .

В главе 19.2 проекта ГК РФ, посвященной праву собственности на земельный участок, отсутствует специальная статья, посвященная государственной регистрации права собственности на земельный участок, однако п .

2 ст. 224 проекта определяет, что вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации, если иное не установлено настоящим Кодексом .

Проект содержит специальные нормы, определяющие, что условия возникновения вещного права, подлежащие в соответствии с настоящим Кодексом государственной регистрации, а также изменения этих условий приобретают силу для третьих лиц с момента такой регистрации (п. 5). При переходе вещного права от одного лица к другому лицу прекращение этого См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права / под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М., 2003. С. 45–48 .

права у одного лица и возникновение этого права у другого лица подлежат государственной регистрации (п. 6) .

Земельные участки являются разновидностью недвижимого имущества, поэтому к ним применяются общие правила подтверждения приобретения права собственности, однако Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит две статьи, посвященные особенностям государственной регистрации права собственности на земельный участок, имеющиеся:

– ст. 22.2 при государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков;

– ст. 25.2 при государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства» .

Кроме того, отдельно регулируется приобретение в собственность гражданина такого самостоятельного объекта права собственности как земельная доля (ст. 24.1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). При этом особенностью регистрационного действия в этом случае является то, что земельная доля не является недвижимым имуществом, но ввиду большого количества споров вокруг реализации прав на нее предусмотрена возможность государственной регистрации прав на указанный объект .

Государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков .

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество производится путем внесения в установленном порядке и в предусмотренные сроки записи о возникновении, ограничении, переходе или прекращении права собственности на земельный участок. В целях удостоверения указанных выше действий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по ходатайству правообладателя земельного участка обязан выдать документ о зарегистрированном праве на недвижимое имущество либо совершить надпись на предоставленном документе .

Согласно п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество соответствии с ГК РФ. Вследствие этого государственная регистрация как юридический факт (административный акт) является элементом юридического состава, на основании которого происходит возникновение, ограничение, переход или прекращение прав на недвижимость .

Нельзя не отметить значение государственной регистрации, которое прямо следует из абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», являясь единственным доказательством существования зарегистрированного права. Для третьих лиц возникновение, переход или прекращение прав на недвижимость приобретают силу лишь после внесения записи в ЕГРП1 (принцип публичности). Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставлять любому лицу информацию о зарегистрированных правах на объект недвижимости, независимо от места проведения регистрации (принцип открытости) .

Рассматривая правовую природу государственной регистрации прав, И. В .

Сергеева справедливо отмечает, что иски о признании недействительной государственной регистрации права собственности рассматриваются судами по правилам, относящимся к признанию недействительными ненормативных правовых актов. Основным предметом рассмотрения служит несоответствие

См.: Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 200 .

закону действий государственного органа и нарушение прав граждан, организаций и иных лиц в сфере предпринимательской и экономической деятельности1 .

Разъяснения высших судебных инстанций РФ также оказали большое влияние на понимание правовой природы государственной регистрации права на недвижимое имущество. Так, Высший Арбитражный Суд РФ указал, что в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации2. Конституционный Суд РФ разъяснил, что государственная регистрация … призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов… Она не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности3 .

До государственной регистрации прав на объекты земельной недвижимости необходимо выполнить ряд требований. Так, действующим законодательством См.: Сергеева И. В. О некоторых проблемах, связанных с оспариванием государственной регистрации права // Арбитражные споры. 2005. № 3. С. 36 .

См.: дело по иску о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект, не завершенный строительством, направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием арбитражным судом обстоятельств дела : постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 июля 2001 г .

№ 4156/00 по делу № А41-К2-10659/99, А41-К2-13755/99 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Рос. Федерации. 2001. № 10; дело по иску о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права государственной собственности города Москвы на часть здания направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием арбитражным судом обстоятельств дела : постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 марта 2002 г. № 8619/01 // Там же. 2002. № 9 .

См.: Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. № 154-О // Вестник Конституционного Суда Рос. Федерации. 2002. № 1. С. 28 .

предусмотрена специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. Согласно этому объекты недвижимости подлежат специальному кадастровому и техническому учету, то есть инвентаризации1 .

Правила кадастрового деления территории Российской Федерации, а также Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам были утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660 «О присвоении кадастровых номеров земельным участкам»2 .

Специальные требования к документам и их формам, представляемым для совершения регистрационных действий в отношении прав на земельные участки, определены в ст. 18 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также в ряде специальных норм указанного закона, посвященных специальным процедурам приобретения права собственности гражданами на земельную недвижимость .

При регистрации права собственности на земельные участки, принадлежащие членам соответствующих потребительских объединений граждан, само юридическое лицо должно было произвести распределение долей между его членами, а уже каждый из них должен был зарегистрировать свое право собственности на земельный участок. Оставшиеся нераспределенными земельные участки подпадали под режим общего имущества объединения, подлежали передаче в собственность соответственно садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений бесплатно. Указанные объединения должны были зарегистрировать свое право собственности на него .

Указанный вариант регистрационных действий был основан на том, что земли предоставлялись организациям на праве постоянного (бессрочного) См.: О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24 июля 2007 г .

№ 221-ФЗ .

См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2000. № 37. Ст. 3726 .

Документ утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства Рос. Федерации от 14 июня 2011 г. № 469 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2011. № 25 .

Ст. 3605. Приказом Минэкономразвития Рос. Федерации от 4 апреля 2011 г. № 144 утв .

порядок кадастрового деления территории Рос. Федерации и порядок присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров // Рос. газета. 2011. 20 апр .

пользования, а у граждан, являющихся их членами, не было документов, подтверждающих право владения, за исключением документов о членстве .

амнистии1 Закон о дачной применяется к земельным участкам, предоставленным либо на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения либо без указания права вообще .

В соответствии с п. 2 ст. 25.2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок» с ним указан перечень документов, которые необходимо представить для проведения государственной регистрации в упрощенном порядке .

Дополнительные метры, которые не включены представленными документами в площадь земельного участка, приватизировать в соответствии с Законом о дачной амнистии невозможно .

Согласно ст.

25.3 Закона «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок» для государственной регистрации права собственности гражданина на жилой дом, построенный на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, требуется представить:

– кадастровый паспорт на жилой дом. До 1 марта 2015 г. кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание;

– правоустанавливающий документ на земельный участок .

Приложением, к представляемым документам выступает кадастровый план земельного участка, на котором находится создаваемый или созданный объект недвижимого имущества. Его территориальные границы определяются в порядке, установленном земельным законодательством на основе документов, См.: О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества: Закон от 30 июня 2006 № 93 // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2006 .

№ 27. Ст. 2881 .

выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству .

Истребование у заявителя дополнительных документов для совершения регистрации не допускается .

В отличие от государственной регистрации учет отдельных видов объектов недвижимости имеет лишь техническое, а не правоустанавливающее значение и осуществляется в целях государственного контроля за техническим состоянием объектов недвижимости .

Таким образом, закрепленные в действующем законодательстве основания возникновения и прекращения прав гражданина-собственника на объекты земельной недвижимости носят открытый характер, за исключением оснований принудительного прекращения права собственности. Закрытый перечень оснований означает, что иными законодательными актами не могут быть предусмотрены дополнительные основания прекращения права собственности, кроме тех, что особо установлены законом, имеющим статус Кодекса. Другими специальными законами может быть ограничено применение указанных принудительных оснований .

Способ приобретения права собственности относится к основаниям (титулам) его приобретения как классификационный критерий, позволяющий более глубоко проанализировать основания приобретения права собственности и учесть соответствующие обстоятельства обременения, подлежащие проверке в зависимости от отнесения титула к первоначальному или производному способу .

§ 3. Ограничения и обременения права собственности на земельный участок Гражданское право признает за гражданами частную свободу по осуществлению ими права собственности на объекты земельной недвижимости .

Однако свободное усмотрение собственника по владению, пользованию и распоряжению земельным участком имеет свои пределы, которые основываются на нормах более высокого законодательного уровня – Конституции РФ .

Полагаем, что необходимо указать на следующие принципы:

1) осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (ч. 3 ст. 17);

2) права и свободы могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, а также других охраняемых конституционным законом целей (ч. 2 ст. 36) .

3) владение, пользование и распоряжение землей не должно наносить ущерба окружающей среде, нарушать права и законные интересы других лиц (ч. 2 ст. 36) .

Конституция РФ устанавливает всеобщие ограничения прав, которые распространяются на земельные участки, находящиеся в собственности граждан. Так, в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда1 содержатся разъяснения по правоотношениям, которые складывались в период после введения в действие новых положений действующего ГК РФ (Ч.1) о собственности. Пленум указал, что нормативные акты, не относящиеся к федеральным законам, и ограничивающие права собственника, применению не подлежат .

См.: О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав : постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 // Рос. юстиция. 1998. № 10. Документ утратил силу в связи с изданием постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 23 .

Следует отметить, что в юридической литературе сложилась представление о том, что субъективное право не является абсолютным, оно имеет предел, определенный правом публичным. При этом правильно ставится проблема разграничения частных и публичных интересов1 .

В связи с этим в теории ставится задача разработки и разграничения соответствующих правовых инструментов, а именно: «ограничение» и «обременение» .

Важно подчеркнуть, что указанной проблемой уже занимались русские правоведы. Их достижением было обоснование необходимости ограничения осуществления права собственности в публичных интересах. Это рассматривалось необходимым условием, позволяющим избежать причинения вреда другим членам общества. Рассматриваемые ограничения либо порождали обязанности собственника воздерживаться от действий либо обязанности претерпевать определенное воздействие со стороны других лиц. Указанные обязанности в силу содержания права собственности и при отсутствии ограничений он мог бы не делать или соответственно не допускать. Не относилось к рассматриваемым ограничениям – обязанность совершать действия, так как это было ограничением содержания права собственности2 .

Ограничения по указанному взгляду автора сужают собственника земельного участка в вопросах осуществления его прав, исключая их передачу на свой объект недвижимого имущества третьим лицам .

В русском языке ограничение представляет собой предел, рубеж, удержание в известных границах, ограничение каких-либо прав, действий, сужение возможностей и т.д.3 См.: Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / под общ. ред .

В. А. Белова. М., 2007. С. 44 .

См.: Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 2005. Т. 1. С. 175 .

Даль В. Толковый словарь живого великорусского языка. СПб.; М., 1881. Т. 2 .

С. 647–648 .

Русская дореволюционная правовая мысль разделяла ограничения в зависимости от правомочий собственника подлежащих ограничению:

1) ограничения пользования. Они могли касаться публичных и частных интересов (например, соседей); 2) ограничения распоряжения1 .

В современной теории ограничению может придаваться значение границ (объема) права для достижения требуемого результата, характеризуемого с помощью способов правового регулирования2 .

Высказывается заслуживающая точка зрения о том, что ограничение служит сдерживанию противозаконного деяния, охране и защите интересов, это границы деятельности, исключение некоторых негативных возможностей из нее3 .

В литературе указывается на ограничение как инструмент сужения объема ограничения, устанавливаемого для оптимального сочетания частных и публичных интересов4 .

В научных работах проводились специальные исследования по разграничению категорий «ограничение» и «предел», обращая внимание на то, что ограничение предполагает сужение возможностей по осуществлению права в результате внешнего вмешательства третьих лиц в область господства собственника путем предоставления его отдельных правомочий указанным лицам. Предел (границы) права собственности соответственно не предоставляют возможность вторгаться в область господства собственника со стороны третьих лиц. Необходимость проведения грани между рассматриваемыми категориями состоит в том, что требование учета См.: Курдиновский В. И. Об ограничении права собственности на недвижимые имущества по закону (по русскому праву). Одесса, 1904. С. 108 .

См.: Алексеев С. С. общие дозволения и общие запреты в советском праве. М., 1989 .

С. 65 .

См.: Малько А. В. Стимулы и ограничения в праве. М., 2004. С. 91 .

См.: Шумилов Ю. Основания ограничений права частной собственности в публичных интересах // Право и жизнь. 2009. № 6 .

собственником прав лиц, не являющихся собственниками, может представлять собой предел (границу) либо ограничение 1 .

В научной литературе подчеркивается, что действующим порядком предусмотрены следующие важные условия применения ограничений:

1) вводятся на основании федерального закона; 2) в установленных целях .

Подобный подход закрепляет правила о том, что ограничения не могут носить произвольный характер. При этом делается важное уточнение, что недопустимо отождествлять пределы (границы) права собственности с пределами (границами) ограничения права собственности .

Нельзя не отметить, что в теории, практике и законодательстве используется не только понятие ограничение, но и обременение, что требует проведение соответствующего исследования для их разграничения .

В юридической литературе под обременением понимается возложение на собственника вещи дополнительных обязанностей перед другими субъектами .

Указанные обязанности следуют за вещью после ее перехода к новому собственнику. Таким образом, обременение это права третьих лиц на вещь собственника, ограничивающих возможности по осуществлению его правомочий2. Согласно высказанным взглядам обременения устанавливают необходимость для собственника воздерживаться от ряда действий в отношении своего земельного участка, если управомоченные субъекты используют принадлежащие им права в отношении его земельного участка .

В диссертационных работах проводятся важные различия между ограничениями и обременениями, в том числе: 1) по целям, которые они преследуют. Так, ограничения установлены федеральными законами в целях, которые им определены, а обременения опосредуют волеизъявление заинтересованных лиц в целях осуществления своих прав; 2) по механизму действия – обременение предполагают передачу собственником части Об этом подробнее см.: Камышанский В. П. Пределы и ограничения права собственности. Волгоград, 2002 .

См.: Камышанский В. П. Указ. соч. С. 78 .

правомочий третьим лицам, а ограничение исключает совершение указанного действия; 3)по характеру - для обременений присуща возмездность1 .

Изучение теоретических работ и оснований установление ограничений и обременений показывает, что первые вводятся нормами федеральных законов, то есть независимо от воли собственников объектов земельной недвижимости, а вторые, как правило, по воле самих участников, например, сервитут может быть установлен по воле собственника земельного участка .

Важно подчеркнуть, что в науке для правильного понимания обременения и ограничения необходимо различать обременения права собственности, устанавливающие дополнительные вещные права на земельные участки, а также ограничения права собственности как сужение указанного права собственника .

На такой аспект ограничения права собственности на земельные участки как справедливая организация земельного устройства также необходимо обратить внимание. Так, согласно указанному подходу целями ограничений выступают: 1) не допущение формирования земельных латифундий;

2) соединение в одном субъекте собственника и производителя; 3) соблюдение природоохранных правил в области землепользования; 4) правомерное использование земельных участков .

В теории является общепризнанным положение о том, что ограничение права собственности на земельный участок образует существенную часть правового режима любого земельного участка. При этом на правовой режим оказывает влияние расположение объекта земельной недвижимости и установленные запреты в отношении отдельных видов использования земельных участков, а также недопустимость совершения ряда действий 2 .

Полагаем, что право собственности на земельный участок может быть ограничено в следующих случаях, предусмотренных ст. 56 ЗК РФ .

См.: Савельев А. А. Об ограничениях и обременениях права собственности // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. № 9. С. 35–36 .

См.: Крассов О. И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. М., 2002. С. 403–404 .

1. В силу установления законодательством особого режима в охранных и санитарно-защитных зонах, а также в зонах с особыми условиями использования земельных участков, которые у собственников не изымаются .

Особые условия предполагают необходимость использования земельного участка в соответствии с целями их установления. К сожалению, в действующем законодательстве отсутствует стройный перечень указанных зон. Примером зоны с особыми условиями использования являются положения ст. 90 ЗК РФ, запрещающей строительство объектов недвижимого имущества в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения .

2. В соответствии с особыми условиями охраны объектов природы и связанных с ней природных ресурсов окружающей среды: флоры и фауны, плодородного слоя почвы и т.д .

3) Согласно особым условиям охраны таких элементов окружающей среды, как памятники истории, культуры и т.д .

4) В ходе освоения земельного участка в порядке и сроки, определенные при приобретении прав на земельный участок по основаниям, установленным действующим законодательством;

5) В результате резервирования участков земель .

В литературе отмечается, что ими выступают сформированные объекты права, прошедшие кадастровый учет1, а суть резервирования состоит в ограничении использования земель, находящихся на соответствующей территории2. Полагаем, что при таком понимании резервирования предполагается ограничение оборота объектов недвижимого имущества после его проведения .

Как отмечается, режим резервирования характеризуется: 1) его введением в соответствии с нормативным актом; 2) обязательным определением содержания См.: Иванова Т. Г. Правовое значение резервирования земель и земельных участков // Правоведение. 2007. № 4. С. 69 .

См.: Лебедев Д. Г. О законодательных инициативах в сфере резервирования земель и землеустройства // Рос. юстиция. 2006. № 7. С. 11 .

ограничения права специальной документацией в установленном порядке;

3) правом на возмещение убытков1 .

В действующем порядке резервирования земель установлена важная гарантия, состоящая в запрете издавать органами власти субъектов РФ дополнительные правила по резервированию земель2 .

Кроме того, ч. 4 ст. 9 ГрК РФ запрещает в целях размещения объектов, если это не предусмотрено документами территориального планирования, принятие органами власти решений: 1) о резервировании земель; 2) об их изъятии;

3) о переводе из одной категории в другую, если их размещение не предусмотрено документами территориального планирования .

В литературе обращается внимание на то, что целевое назначение и разрешенное использование законом к ограничению права собственности не относятся. В связи с этим высказывается точка зрения, что их можно отнести к специальным пределам осуществления права собственности на земельный участок3.

Не вызывает возражений в теории вопрос о признании земельного сервитута обременением, имеющего соответствующие ему характеристики:

1) устанавливается непосредственно в отношении земельного участка;

2) субъектами являются собственник и заинтересованные в сервитуте третьи лица, 3) опосредует волю в целях реализации прав на земельный участок;

4) предоставляет право на чужую вещь, 5) носит возмездный характер .

В научных исследованиях правильно ставится задача о дальнейшем совершенствовании структуры ограничений, их систематизации по различным См.: Аракельян Р. Г. Резервирование и изъятие земельных участков в механизме правового регулирования отношений собственности (гражданско-правовой аспект): дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2007. С. 10 .

См.: О резервировании земель для государственных и муниципальных нужд:

постановлением Правительства РФ от 22 июля 2008 г. № 561 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. № 30. (ч.2). Ст. 3646 .

См.: Чикильдина А. Ю. Указ. соч. С. 119 .

основаниям, что позволит придерживаться в дальнейшем определенной системы1 .

Полагаем, что большое значение для систематизации ограничений имеет их классификация .

1. В соответствии с правами, составляющими содержание право собственности, различают соответствующие им ограничения прав владения, пользования и распоряжения .

Так, право владения обеспечивает юридическое господство на земельном участке собственнику, поэтому его ограничение не имеет широкого применения и допустимо вводить на основании федерального закона. В литературе защищается мысль об установлении ограничения владения на срок2, определенный однако возможны случаи, когда осуществление собственником владения ограничено правом на его вещь со стороны смежных землепользователей, например, собственник не может огородить или иным образом запретить проход соседей по своему участку в целях, для которых установлен сервитут .

В зависимости от того, чьи интересы обеспечивает ограничение права пользования земельным участком, различают частные интересы конкретных лиц и публичные интересы всех или части общества .

Важнейшим правом собственника является право распоряжения земельным участком, которое может быть ограничено в случаях, установленных федеральным законом, например, нельзя завещать земельный участок иностранцу, которому он не может принадлежать на праве собственности .

Предлагаемый разработчиками проект изменений гражданского законодательства также допускает установление ограничений в отношении отдельных правомочий собственника. В частности, в публичных интересах Камышанская С. В. Пределы и ограничения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения (гражданско-правовой аспект): автореф. дис. … канд .

юрид. наук. Краснодар, 2006. С. 14 .

Станкевич Т. Б. Ограничения права собственности на земельные участки: автореф. дис .

… канд. юрид. наук. Краснодар, 2003. С. 18 .

могут быть ограничены право владения и (или) пользования объектом земельной недвижимости с сохранением за собственником права распоряжения (ст. 295.2). В действующем законодательстве подобные ограничения предусмотрены в отношении публичного сервитута, особенностью которого является отсутствие непосредственной связи с нуждами соседей смежного земельного участка .

2. В зависимости от публичного субъекта, установившего ограничение права на земельные участки, различают акты публичных органов различного уровня власти .

3. По своей продолжительности во времени ограничения бывают не ограниченными во времени и срочными, например, реквизиция .

Перечень ограничений права собственности не является исчерпывающими, поэтому федеральными законами могут быть установлены иные ограничения прав. Они могут устанавливаться бессрочно или на определенный срок .

Ограничения прав на земельные участки сохраняются при переходе права собственности. Решение об установлении ограничения может быть обжаловано в судебном порядке. При установлении ограничений прав на земельный участок возмещаются причиненные убытки .

При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав на землю, учитываются:

1) разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений;

2) убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода;

3) расходы, связанные с ограничением прав .

Полагаем, что при реквизиции, необходимо в размер причитающейся собственнику компенсации включать также имущественные потери, возникающие по обязательствам перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, а также расходы, связанные с временным занятием земельных участков .

Компенсация вреда, причиненного собственникам объектов земельной недвижимости, осуществляется в соответствии с обстоятельствами дела, послужившими основаниями для указанных притязаний, а именно:

соответствующими актами уполномоченных органов власти об установлении сервитута, ухудшении качества земель, причиненного воздействием третьих лиц, решением суда, соответствующими добровольными соглашениями .

Полагаем, что необходимо рассматривать земельный участок как вещь, удовлетворяющую личные потребности собственника, а с другой стороны, понимать, что это объект прав, налагающий обязанности по осуществлению необходимых расходов и рисков. Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания своего имущества, если законом или договором это бремя или его часть не возложены на другое лицо. При этом собственник должен добросовестно использовать свое имущество. Ненадлежащее отношение собственника к своему бремени может повлечь предъявление к нему соответствующих исков со стороны третьих лиц, считающих, что этим были нарушены их права .

Собственник земельного участка отвечает за его содержание, платит за него налог до приобретения права собственности на него другим лицом, несет бремя содержания принадлежащего ему земельного участка. Собственник несет риск случайной гибели или случайного повреждения указанного объекта, если иное не предусмотрено законом или договором, настолько, насколько такой риск можно распространить объекты земельной недвижимости, находящиеся в собственности гражданина .

Судебной практикой указывается на возможность осуществления защиты права собственности путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим, согласно п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» .

Полагаем, что обязательственные права непосредственно не обременяют вещь собственника. В связи с этим актуальны обременения, непосредственно налагаемые на земельные участки граждан установлением вещным прав – сервитутов. Указанное вещное право ограничивает осуществление правомочий собственника в пользу других лиц на определенной площади земельного участка, но не ограничивает само право собственности .

В соответствии с п. 6 ст. 56 ЗК РФ ограничение (обременение) прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и порядке, которые установлены Федеральными законами. Так, согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственной регистрацией подлежат, в том числе ограничения (обременения) права собственности на земельные участки, включая сервитут, ипотеку и т.д .

Таким образом, обременения – это обязанности, возлагаемые на собственника, которые выступают в виде расходов, издержек, рисков и дополнительных обязанностей, возложенных на собственника, следующих непосредственно из закона или иных правовых актов. Бремя, в случае его неисполнения собственником, предоставляет право третьим лицам требовать устранения допущенных нарушений, если были затронуты их права, свободы, законные интересы .

Ограничения представляют собой запреты на совершение (воздержание) определенных действий и видов деятельности, предоставляя возможность внешнего воздействия на сферу хозяйственного господства собственника третьим лицам, в случае нарушения собственником запретов, установленных законом. Они ставятся в зависимость от местоположения земельного участка и категории земель, к которым относится объект земельной недвижимости .

Указанные запреты имеют законные основания и предусмотрены для охраны и защиты земельных участков, связанных с ними других объектов, прав других лиц .

–  –  –

Действующее законодательство гарантирует защиту прав всем собственникам земельных участков. Государство, устанавливая способы и правила защиты прав, обеспечивает неприкосновенность отношений собственности на земельные участки. Указанная функция осуществляется, в частности путем установления в законе исчерпывающего перечня случаев прекращения или ограничения права частной собственности государством, определения в законе гарантий защиты права собственности в случае его нарушения или ограничения государством ст. 25–39, 59, 60 ЗК РФ .

Статья 35 Конституции РФ закрепляет, что право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. В силу толкования конституционных норм ст. 36, 34, 45, 46, 47 владение, пользование и распоряжение землей предполагает свободное использование гражданином своих способностей и имущества для любой не запрещенной деятельности на земельном участке, находящемся в его собственности. Полагаем, что деятельность собственника должна осуществляться добросовестно и свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц .

Каждому собственнику земельного участка предоставлено право защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом. При этом каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в соответствии с подсудностью земельного дела .

На основании ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление прав с намерением причинить вред другому лицу. Тем не менее в процессе осуществления деятельности земельным собственником, к сожалению, нередки случаи причинения им вреда .

Отношения земельной собственности граждан, складывающиеся по поводу недвижимого имущества, охраняется нормами различных отраслей права .

Инструментом непосредственной охраны имущественных отношений в целом и отношений собственности в частности являются также нормы гражданского права. В научной литературе отмечается, что охрана этих отношений включает в себя, с одной стороны, их сохранение в нормальном состоянии посредством регулирования, а с другой – их защиту в случае нарушения1. Охрана прав включает в себя комплекс мероприятий, обеспечивающих создание условий для осуществления прав в их нормальном, ненарушенном состоянии.

Защита имеет место при нарушении прав или их оспаривании, то есть когда требуется восстановление прав или их признание (например, ст. 11, 12 ГК РФ; гл. IX ЗК РФ) .

Одно из важнейших понятий гражданского права, необходимое для рассмотрения поставленного вопроса в настоящем параграфе, является понимание права на защиту, исследованию которого были посвящены многие научные работы2 .

Один из самых больших вкладов в понимание права на защиту сделал В.П. Грибанов. Согласно его взглядам право на защиту осуществляется следующими способами: путем воздействия на правонарушителя в ходе самозащиты гражданских прав; путем непосредственного применения мер оперативного воздействия на нарушителя права; путем предъявления См., напр.: Донцов С. Е. Гражданско-правовые внедоговорные способы защиты социалистической собственности. М., 1980; Рябов А. А. Охрана права государственной собственности в СССР. Казань, 1982 .

См., напр.: Чечот Д. М. Субъективное право и формы его защиты. Л., 1968;

Грибанов В. П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. М., 1972;

Вердников В. Г. Осуществление и защиты гражданских прав // Советское гражданское право:

учебник: в 2 ч. Ч. 1 / под ред. В. А. Рясенцева. М., 1986; Малеина М. Н. Осуществление и защита гражданских прав // Гражданское право: учеб. М, 2007; Вавилин Е. В. Осуществление и защита гражданских прав. М., 2009 .

требования к уполномоченным органам о понуждении обязанного лица к определенному поведению. При этом под мерами защиты понимаются меры фактического порядка, направленные на охрану имущества. Под оперативными мерами понимаются меры собственного юридического воздействия, связанные с различного рода отказами от исполнения или принятия исполнения .

В третьем случае управомоченное лицо прибегает к государственнопринудительной охране своих прав1 .

В литературе отмечается, что имеется особый механизм, обеспечивающий осуществление право на защиту, который представляет собой систему правовых средств, ставящих перед собой получение такого результата, который определен самим субъективным правом, в ходе его осуществления, что предполагает также исполнение соответствующей этому обязанности .

В работах, посвященных защите права, подчеркивается значение именно реальной защиты права, которая влечет за собой подлинное восстановление права, например, не только вынесение уполномоченным органом акта, разрешающего спор, но и его исполнение .

В теоретических исследованиях отмечается, что механизм защиты прав на земельные участки включает в себя следующее: 1) обязательное наличие конституционных и иных гарантий, установленных федеральными законами, по осуществлению гражданами права собственности на земельные участки;

2) установленные федеральными законами порядок и основания приобретения права собственности на земельные участки; 3) установление законом ограничений и обременений, пределов государственного вмешательства в дела собственников; 4) наличие разграничения права собственности от других вещных и гражданских прав; 5) определение способов и порядка защиты гражданских прав2 .

См.: Грибанов В. П. Указ. соч. С. 111 .

См.: Крапан Г. С. Конституционно-правовые основы защиты прав граждан на землю:

автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2009. С. 9 .

Юридическая наука уделяет огромное внимание разработке средств защиты права собственности, указывая такие признаки как непосредственная направленность на защиту права собственности против всех лиц, которые не состоят с собственником в конкретных правоотношениях. В связи с этим выделяются такие средства вещно-правовой защиты как виндикационный и негаторный иски. Некоторыми авторами среди негаторных исков самостоятельное значение придается также искам о признании права собственности1 .

В монографической литературе, посвященной защите права собственности уточняется, что право собственности предполагает защиту исковыми средствами гражданских прав не вообще, а специальными мерами, предусмотренными гл. 20 ГК РФ2. Согласно высказываемой в рассматриваемом случае позиции вещно-правовые средства защиты права собственности исчерпываются виндикационными и негаторными исками, включающими в себя иски об оспаривании права собственности .

Цивилисты, рассматривая нарушение права собственности, справедливо указывают на длящийся характер указанного положения, при котором право собственности сохраняется, но собственник может быть лишен возможности осуществления своих правомочий3 .

См, напр.: Зевайкина А. Иски о признании права собственности // Рос. юстиция. 2001 .

№ 8; Гражданское право: учеб. Ч. 1. 2-е изд., пераб. и доп. / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., 1996. С. 421; Павлов Н. В., Романенко Н. Г. Отдельные проблемы рассмотрения арбитражным судом споров по освобождению имущества от ареста (исключение из описи) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. № 1;

Краснова С. А. Вещные иски титульных владельцев // Журн. рос. права. 2004. № 1;

Кияшко В. А. Выбор надлежащего способа судебной защиты // Право и экономика. 2005. № 6 .

См.: См.: Тархов В. А., Рыбаков В. А. Собственность и право собственности. М., 2007 .

С. 184 .

См.: Тархов В. А. Некоторые вопросы охраны имущественных прав трудящихся по советскому гражданскому законодательству // Учен. тр. Сарат. юрид. ин-та. Вып. 2. Саратов,

1965. С. 117–126; Его же. Охрана имущественных прав трудящихся по советскому гражданскому законодательству: автореф. дис. … д-ра юрид. наук. М., 1966. С. 18 .

Таким образом, в теории и практике используется понятие способа защиты права собственности, которое призвано обеспечивать устойчивость гражданского оборота, поэтому оно требует раскрытия своего содержания .

В русском языке под способом понимаются действия или их система, применяемых при осуществлении чего-либо1 .

В юридической литературе имеется несколько авторских взглядов на понимание указанного понятия: 1) как материально-правовые меры принудительного характера, применяемые с целью устранения нарушения права2; 2) как правоохранительная мера, воздействующая на правонарушителя, для устранения нарушения права3; 3) как средство устранения негативных правовых последствий, вызванных нарушением права4 .

В теории имеется несколько взглядов на понимание понятия мера защиты:

1) она отождествляется с санкцией, возлагающей определенные неблагоприятные последствия5; 2) они могут иметь место при отсутствии правонарушения, поэтому меры защиты могут не быть связаны с санкциями и неблагоприятными последствиями6 .

Полагаем, что заслуживают внимания аргументы автора, направленные на возражение против отождествления мер защиты с санкциями .

В научной литературе имеет немаловажное значение проведение разграничения понятий мера защиты и мера ответственности7. Так, указанные См.: Ожегов С. И. Словарь русского языка / под ред. Н. Ю. Шведовой. 14-е изд., стер .

М., 1983. С. 674 .

См.: Гражданское право: учебник. Ч. 1 / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.,

1996. С. 271 .

См.: Гражданское право: учебник. Т. 1 / под ред. Е. А. Суханова. М., 1999. С. 198 .

См.: Витрянский В. В. Проблемы арбитражно-процессуальной защиты гражданских прав участников имущественных отношений: автореф. дис. … д-ра юрид. наук. М., 1996 .

С. 14 .

См.: Стоякин Г. Я. Меры защиты в советском гражданском праве. Свердловск, 1973 .

С. 13 .

См.: Тархов В. А. Гражданское право. Чебоксары, 1997. С. 258 .

См.: Алексеев С. С. Общая теория права. М., 1982. Т. 1. С. 280–281; Красавчиков О. А .

Гражданско-правовой метод регулирования общественных отношений. Свердловск, 1972. С .

понятия имеют следующие отличия: 1) основанием возникновения мер ответственности является правонарушение, а для меры защиты достаточно противоправного поведения; 2) функция мер ответственности – штрафная, а мер защиты – восстановительная; 3) меры ответственности преследуют преобразование сознания личности правонарушителя, а меры защиты преследуют восстановление нарушаемого состояния (например, исполнение обязанности); 4) применение мер защиты не отождествляется с субъективной стороной поведения .

Приведенные особенности позволяют утверждать, что меры ответственности и меры защиты, относясь к средствам защиты, имеют существенные отличия, касающиеся условий их применения: оснований возникновения, наличием вины у лица, допустившего противоправное поведение, функциями средств защиты и т.д .

Полагаем, что в практическом плане более удобно определение способов защиты, предложенное В. В. Витрянским, поскольку ориентирует на понятие средств защиты, которыми в гражданском праве являются вещные иски, выступающие специальными вещно-правовыми инструментами защиты права собственности .



Pages:   || 2 |
Похожие работы:

«Гриценко Денис Викторович Правовой статус прокурора в производстве по делам об административных правонарушениях Специальность 12.00.14 – Административное право; административный процесс Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук Научный руководитель:...»

«МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ имени М. В. Ломоносова Юридический факультет А. М. АРБУЗКИН ОБЩЕСТВОЗНАНИЕ Учебное пособие Издание четвертое, переработанное и дополненное Москва ЗЕРЦАЛО М ББК 67 Арбузкин, А. М. Обществознание: Учебное пособие. 4 е изд., перераб. и...»

«ПРОТОКОЛ № 08/93-04-2 заседания научной комиссии юридического факультета СПбГУ от 19 февраля 2016 г.ПРИСУТСТВОВАЛИ: — председатель научной комиссии — заместитель декана по научной работе, к.ю.н., доцент А.В. Ильин; — члены научной комиссии — руководитель налоговой и юридической практи...»

«ЮЖНО-УРАЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ УТВЕРЖДАЮ Директор института Юридический институт _А. Н. Классен 11.09.2017 РАБОЧАЯ ПРОГРАММА практики к ОП ВО от 24.10.2017 №007-03-0489 Практика Научно-исследовательская работа для направления 40.04.01 Юриспруденция Уровень м...»

«ПРОГРАММА "МЕЖДУНАРОДНОЕ ЧАСТНОЕ И ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО", IV КУРС МП ФАКУЛЬТЕТАМГИМО (У) МИД РФ КАФЕДРА МЧиГП КУРС "МЕЖДУНАРОДНОЕ ЧАСТНОЕ ПРАВО" ПЕРЕЧЕНЬ ЛЕКЦИЙ И СЕМИНАРОВ: МЧП — IV КУРС, МП ФАКУЛЬТЕТ МГИМО (У) МИД РФ ЛЕКЦИИ В 1 СЕМЕСТРЕ УЧЕБНОГО 2013—2014 год...»

«Чарлз Лайель (1797—1875) Чарлз Лайель родился 14 ноября 1797 года в графстве Форфар, в Шотландии, в отцовском имении Киннорди. Он был первенцем, в многочисленном семействе, состоявшем из трех сыновей и семи дочерей. Чарлз рос в богатой семье в завидных условиях: в материальном довольстве, в атмосфере науки и лит...»

«Г. Б. Романовский ПРАВО НА НЕПРИКОСНОВЕННОСТЬ ЧАСТНОЙ ЖИЗНИ Москва 2001 УДК 347.1 ББК 67.404 Р69 Романовский Г.Б. Право на неприкосновенность частной жизни-М.: МЗ-Пресс, 2001.-312 с. Да...»

«Российская академия юридических наук НАУЧНЫЕ ТРУДЫ http://раюн.рф РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ НАУК Н А У Ч Н Ы Е Выпуск 15 ТРУДЫ МОСКВА УДК 34(061.2) ББК 67 Н 34 Н 34 Научные труды. Российская академия юридических наук. Выпуск 15. — М. : ООО "Издательство "Юрист", 2015. — 1320 с.Редакционная колл...»

«КОЛЛЕКТИВНЫЙ ДОГОВОР Между работодателем и трудовым коллективом Федерального государственного бюджетного учреждения науки Института цитологии Российской академии наук (ИНЦ РАН)...»

«Морозова Ална Сергеевна ПРЕДЕЛЫ РАССМОТРЕНИЯ ДЕЛА АРБИТРАЖНЫМ АПЕЛЛЯЦИОННЫМ СУДОМ И ЕГО ПОЛНОМОЧИЯ 12.00.15 – гражданский, арбитражный процесс Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук Научный руководитель: Доктор юридических наук, профессор Терехова Лидия Александровна ОМСК – 2015 ОГЛАВЛЕНИЕ...»

«Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА И ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" Сибирский институт управления – филиал РАНХиГС Фак...»

«№ 13 А18 Поиск информации в Интернет. В таблице приведены запросы к поисковому серверу. Для каждого запроса указан его код – буква от А до Г. Расположите коды запросов слева направо в порядке возрастания количества страниц, которые найдёт поисковый сервер по каждому запросу. Для обозначения логической операции "ИЛИ"...»

«ГРАЖДАНСКИЙ И УГОЛОВНЫЙ ПРОЦЕСС Нашим читателям мы представляем материалы круглого стола, состоявшегося в Московской государственной юридической академии и посвященного актуальным...»

«И. В. Решетникова Доказывание в гражданском процессе Учебно-практическое пособие для магистров 4-е издание, переработанное и дополненное Реомендовано Учебно-методическим отделом высшего образования в качестве учебного пособия для студентов высших учебн...»

«АДМИНИСТРАТИВНОЕ ПРАВО И ПРОЦЕСС А. Р. Нобель* Определение допустимости доказательств по делам об административных правонарушениях Аннотация. В статье дана характеристика допустимости в качестве правового свойства доказательства по делам об административн...»

«ВЫСШЕЕ ОБРАЗОВАНИЕ ДЛЯ XXI ВЕКА ХII Международная научная конференция Москва, 3-5 декабря 2015 г. ПРОБЛЕМЫ ЮРИДИЧЕСКОГО ОБРАЗОВАНИЯ МОСКОВСКИЙ ГУМАНИТАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ВЫСШЕЕ ОБРАЗОВАНИЕ ДЛЯ XXI ВЕКА ХII Международная научная конференци...»

«Методические и иные документы разработанные ОО для обеспечения образовательного процесса Кафедра Уголовного и уголовно-процессуального права 1. Отв. Ред. С.С. Аветисян, А.И. Чучаев. Уголовное право Армении и России. Общая и особенная части. (Учебник) Авторский коллектив : А.В. Абаджанян, С.С. Аветисян, Т.Б. Б...»

«Православие и современность. Электронная библиотека А. П. Лопухин Толковая Библия или комментарий на все книги Священного Писания Ветхого и Нового Заветов. Книги Царств © Holy Trinity Orthodox Mission Содержание Книги Царств Глава 1. Рождение Самуила и посвящение его...»

«УДК 343.985.2 Кузьмин Михаил Николаевич Kuzmin Mikhail Nikolaevich адъюнкт Краснодарского университета adjunct of Krasnodar University of МВД России Russian Ministry of Internal Affairs mihail_kuzmin@mail.ru mihail_kuzmin@mail.ru...»

«Annotation Перед вами книга, которой следовало бы появиться на рынке не сегодня, а гораздо раньше. Ибо именно такого пособия определенно уже давно не хватает российским копирайтерам. Да и не только им, но и всем работающим на отечественном рекламном рынке. Скольких ошибок можно было бы избежать з...»

«Развитие административного государства в Европе Сабино Кассезе* *Доктор права, судья Конституционного суда Итальянской Республики, профессор публичного и административного права Университета "La Sapienza". "Дайджест п...»

«ДИФФАМАЦИЯ В СМИ Справочная серия. Юристу и руководителю СМИ Диффамация в СМИ Справочная серия. Юристу и руководителю СМИ Воронеж Д50 УДК [343.41:070](035) ББК 67.400.7я2+67.408я2+76.0я2 Книг издана при поддержке Европейского...»






 
2018 www.new.pdfm.ru - «Бесплатная электронная библиотека - собрание документов»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.